Muchos piensan que firmar un contrato de arras es un simple paso intermedio antes de comprar una vivienda. Pero la realidad es que la elección del tipo de arras cambia por completo lo que ocurre si alguna de las partes se echa atrás. Además, no se suele hablar de cuánto dinero se entrega exactamente en cada caso. Aquí te contamos lo que no suele explicarse en los anuncios inmobiliarios y lo que sí deberías tener claro antes de dar ni un euro.
Contrato de arras: los tres tipos legales
Firmar cualquier contrato de arras implica una señal, pero hay tres modalidades. No todas sirven para lo mismo, ni tienen las mismas consecuencias si cambias de opinión después. En España, el Código Civil reconoce las arras confirmatorias, penales y penitenciales. Vamos con cada una.
Arras confirmatorias: la opción más “tibia”
En las arras confirmatorias, el dinero entregado es solo una señal de que hay acuerdo y compromiso. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir indemnización por daños y perjuicios. No permite romper el trato sin más.
Por ejemplo, si entregas 10.000 € como arras confirmatorias y el vendedor decide no vender, puedes exigir que se venda la vivienda o reclamar daños (pero tendrás que demostrar los perjuicios en un juicio).
No es la opción que más seguridad da a ninguna parte, pero sigue siendo la más usada entre particulares que se conocen bien. No permite arrepentirse “pagando la señal”.
Arras penales: penalización para el que falla
Las arras penales van un paso más allá. Además de ser señal, sirven como castigo si una parte incumple: quien falla, pierde o debe devolver el doble de la señal. Por ejemplo, si das 15.000 € y te echas atrás, los pierdes. Si es el vendedor, tiene que devolverte 30.000 €. Además, permiten reclamar daños y perjuicios, salvo que el contrato diga lo contrario.
Eso sí: para que sean legales, debe quedar claro en el contrato que son arras penales y cuál es la penalización exacta. Si no, Hacienda puede poner problemas para deducir gastos o justificar ingresos.
Arras penitenciales: la “famosa” opción de arrepentirse
Las arras penitenciales son las que la mayoría entiende como “arras” a secas (y las más comunes en inmobiliarias). Aquí, cualquiera puede romper el contrato sin justificar nada, pero asumiendo la penalización: el comprador pierde la señal, y el vendedor tiene que devolver el doble. Así lo recoge el artículo 1454 del Código Civil.
Es decir, si entregas 20.000 € como arras y decides no comprar, los pierdes. Si el vendedor se echa atrás, te devuelve 40.000 €. No hay que demostrar daños ni perjuicios; la penalización es automática.
Son las únicas arras que permiten una salida “fácil” a cualquiera de las partes. Pero hay que dejarlo por escrito y, sobre todo, que ambas partes entiendan que no se recupera el dinero si se arrepienten.
¿Cuánto se entrega en un contrato de arras actualmente?
No hay una cifra fija en la ley, pero la práctica en 2026 es clara: la señal suele estar entre el 5 % y el 10 % del precio de venta del inmueble. Por ejemplo, para un piso de 200.000 €, se suelen entregar entre 10.000 € y 20.000 €. Menos del 5 % suele ser insuficiente para que el vendedor se comprometa, y más del 10 % es arriesgado para el comprador.
En viviendas de obra nueva, algunas promotoras piden hasta un 20 % en dos pagos: uno al firmar y otro al obtener la licencia de obras. Aquí ya no hablamos de arras, sino de pagos a cuenta. Cuidado porque la protección es distinta y no siempre podrás recuperar el dinero.
En las arras penitenciales, el importe es clave porque marca lo que puedes perder si te echas atrás. Una señal muy alta puede hacer que te arrepientas de firmar antes de tener la hipoteca asegurada. Aquí te explicamos cómo calcular cuánto te prestan para una hipoteca, para que no te pillen los plazos y pierdas el dinero.
¿Cuándo no conviene firmar?
No siempre firmar un contrato de arras es buena idea. No compensa si no tienes claro que podrás conseguir la hipoteca o si el vendedor tiene dudas legales sobre la vivienda (embargos, herencias, cargas ocultas). Tampoco conviene entregar una señal muy alta: podrías perder mucho si surge un imprevisto.
En cambio, sí interesa cuando ambas partes quieren formalizar el trato rápido, pero necesitan tiempo para trámites (notaría, hipoteca, mudanza). Las arras penitenciales son las más seguras para el comprador, porque si el vendedor se echa atrás, la penalización es clara y automática.
Eso sí, el contrato debe estar bien redactado y especificar el tipo de arras, el importe, el plazo para firmar la compraventa y qué ocurre si hay incumplimiento.
Si tienes hijos y compras vivienda, recuerda que existen deducciones en el IRPF por hijos que pueden ayudarte fiscalmente.
Comparativa de los tipos de contrato de arras
| Tipo de arras | ¿Permite arrepentirse? | Consecuencias si se rompe | ¿Cuánto se suele entregar? |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | No | Se puede exigir cumplir el contrato o pedir daños y perjuicios | 5–10 % del precio |
| Penales | No (salvo lo pactado) | Penalización automática (se pierde o se devuelve el doble de la señal). Se pueden reclamar daños | 5–10 % del precio |
| Penitenciales | Sí | El comprador pierde la señal. El vendedor devuelve el doble | 5–10 % del precio (a veces más en obra nueva) |
Cuánto cuesta en total
El mayor coste está en la señal, pero hay que sumar otros posibles gastos. Por ejemplo, si recurres a una agencia inmobiliaria, la comisión puede ser de hasta el 3 % del precio (6.000 € en un piso de 200.000 €). Además, si decides cancelar después, puedes perder la señal y la comisión.
En cuanto a gastos notariales, normalmente no hay coste hasta la firma de la compraventa. Pero si encargas revisión o borrador del contrato, algunos notarios pueden cobrar entre 100 € y 300 €.
En resumen, la señal es lo principal, pero no descuides las comisiones y honorarios profesionales si los hay. Por eso, antes de entregar dinero, conviene calcular todo lo que puedes perder.
Plazos y trámites tras firmar las arras
Después de firmar el contrato de arras, lo habitual es firmar la escritura en notaría en un plazo de 30 a 90 días. Si pasan más de 3 meses y no se firma, cualquiera puede exigir el cumplimiento o aplicar la penalización.
El plazo debe estar en el contrato y es fundamental, sobre todo si dependes de la aprobación de la hipoteca. Si te retrasas, puedes perder la señal sin posibilidad de reclamar.
En la mayoría de los casos, la entrega del resto del dinero y el cambio de titularidad se hacen en la notaría. Aquí te explicamos qué gastos lleva la hipoteca y quién paga cada cosa, porque además de la señal, tendrás que tener ahorrados otros gastos (impuestos, notaría, registro, gestoría).
Impuestos y consecuencias fiscales de las arras
El dinero entregado como arras no paga impuestos en el momento de la firma. Sin embargo, si finalmente no se formaliza la compraventa y el vendedor se queda con la señal, ese importe tributa como ganancia patrimonial en el IRPF.
Por ejemplo, si recibes 18.000 € porque el comprador se echa atrás, tendrás que declararlo como ganancia en tu próxima renta. Aquí puedes consultar cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda.
El comprador, en cambio, pierde el dinero y no puede deducirlo como gasto fiscal.
La Agencia Tributaria puede pedir documentación para justificar los movimientos de dinero, sobre todo en importes altos. Conviene guardar copia del contrato y de las transferencias.
Si la operación sigue adelante, la señal se descuenta del precio total. No se paga doble impuesto.
Qué debe incluir el documento
- Datos completos de comprador y vendedor
- Descripción exacta del inmueble (dirección, referencia catastral)
- Tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales)
- Importe entregado y forma de pago (transferencia, cheque, efectivo: mejor no usar este último por límites legales)
- Plazo para firmar la escritura
- Consecuencias si se incumple el contrato
- Quién asume los gastos e impuestos hasta la firma
- Firma de ambas partes
Si falta alguno de estos puntos, el contrato puede ser nulo o dar pie a disputas. El Consejo General del Notariado recomienda revisar muy bien todos los apartados antes de firmar y, si hay dudas, consultar a un notario o asesor.
Ejemplo real: caso práctico con cifras
Imagina que pactas comprar un piso de 240.000 €. Acuerdas unas arras penitenciales por el 10 %: entregas 24.000 € al vendedor.
El contrato fija un plazo de 60 días para firmar en notaría.
- Si tú decides no comprar: pierdes los 24.000 €. El vendedor no tiene que justificar nada.
- Si el vendedor se echa atrás: te devuelve 48.000 € (el doble de la señal entregada).
- Si la operación sigue: el día de la firma pagas los 216.000 € restantes y te descuentan la señal.
Supón que no consigues la hipoteca a tiempo y tienes que cancelar. Has perdido 24.000 €, que el vendedor declara en su IRPF como ganancia patrimonial.
En cambio, si el vendedor vende a otro por 260.000 € y decide no esperar a tu firma, tendrá que devolverte 48.000 €. Aquí se ve por qué la cantidad de la señal debe ser razonable: ni tan baja que no compense al vendedor, ni tan alta que arruine al comprador en caso de problemas.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
- ¿Vale cualquier papel como contrato de arras? No. Debe estar firmado por ambas partes y recoger todos los puntos clave. Mejor si se revisa con un notario.
- ¿Se puede hacer todo por transferencia? Sí. Es la forma más segura y transparente. El efectivo tiene límites legales (no más de 1.000 € entre particulares en 2026) y puede dar problemas ante Hacienda.
- ¿Puedo recuperar la señal si no me dan la hipoteca? Solo si lo pactas por escrito. Si no, perderás el dinero salvo que el vendedor acepte devolverlo.
- ¿Y si el piso tiene cargas o problemas legales? Si el vendedor no informa y se demuestra mala fe, puedes reclamar judicialmente. Pero el proceso es largo y no siempre fácil.
- ¿Hay modelos oficiales? No hay un modelo obligatorio, pero sí recomendaciones del Consejo General del Notariado.
- ¿Qué gastos no cubre la señal? La señal solo es un adelanto del precio. Los impuestos, notaría, registro y gestoría se pagan aparte. Aquí puedes ver qué gastos conlleva la hipoteca y la compra de vivienda.
Errores frecuentes (y cómo evitarlos)
- Firmar arras sin hipoteca preconcedida. Si luego no te la dan, pierdes la señal.
- No especificar el tipo de arras. Si no queda claro, se consideran confirmatorias y no podrás deshacerte del contrato fácilmente.
- Entregar una señal demasiado alta. Cuanto mayor, más arriesgas si hay problemas.
- No poner plazo para la firma. Sin plazo, se alarga la espera y aumenta la inseguridad.
- Usar efectivo para la señal. Puede tener problemas legales y fiscales.
Evitar estos errores puede ahorrarte decenas de miles de euros. En operaciones de este tamaño, conviene tener asesoramiento profesional, sobre todo si es tu primera vivienda. Si tienes familia numerosa, revisa si puedes pedir el complemento de pensión por hijos en el futuro y cómo afecta a tu declaración.
Fuentes
Revisado el 6 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.