Gastos de la hipoteca: quién paga qué y cuánto necesitas tener ahorrado

Una de las sorpresas más caras al comprar vivienda llega cuando descubres que, además de la entrada, hacen falta varios miles de euros más para los gastos de la hipoteca y de la compraventa. La buena noticia es que desde 2019 el reparto está fijado por ley y buena parte de esos gastos ya no los pagas tú. Aquí tienes quién paga qué, exactamente, y cuánto conviene tener ahorrado.

Quién paga cada gasto de la hipoteca, según la ley

El artículo 14 de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario reparte los gastos de constitución del préstamo así:

El cambio es grande respecto a como funcionaba antes: hasta 2018 el cliente asumía prácticamente todo, incluido el impuesto, que es con diferencia la partida más gorda. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados lo paga el prestamista.

De la hipoteca, por tanto, a ti solo te corresponde la tasación y las copias que pidas. Si alguien te presenta un presupuesto donde apareces pagando notaría, registro o gestoría del préstamo, no es correcto: pregúntalo antes de firmar nada.

Ojo: los gastos de la COMPRAVENTA sí son tuyos

Aquí está la confusión más frecuente, y la que descuadra los ahorros. La hipoteca y la compraventa son dos operaciones distintas, con dos escrituras distintas y dos repartos de gastos distintos. Lo que acabamos de ver aplica al préstamo. La compra de la casa la pagas tú:

• El impuesto de la compra. Si es vivienda usada, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma y varía bastante entre ellas. Si es obra nueva, IVA más Actos Jurídicos Documentados de la compraventa.
• Notaría de la escritura de compraventa.
• Inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
• Gestoría de la compraventa, si la contratas.

Consulta el tipo aplicable en tu comunidad autónoma antes de hacer números: es la partida que más varía de una región a otra y la que más descuadra los cálculos hechos con datos de otra.

Cuánto necesitas tener ahorrado

La regla que usa casi todo el sector: los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor entre el valor de tasación y el de compraventa. Eso significa que necesitas cubrir por tu cuenta:

1. El 20 % restante del precio de la vivienda.
2. Los gastos de compraventa, que según la comunidad y el tipo de vivienda suelen moverse en torno al 10 % del precio.
3. La tasación, el único gasto de la hipoteca que te toca.
4. Un colchón aparte para mudanza, muebles y los arreglos que siempre aparecen.

En la práctica, la referencia habitual es tener ahorrado alrededor del 30 % del precio de la vivienda antes de empezar a buscar en serio. Y ese colchón del punto cuatro no es un capricho: entrar en una casa nueva con el fondo de emergencia a cero es la forma más rápida de acabar tirando de tarjeta.

La provisión de fondos no es el gasto final

Antes de la firma, la gestoría te pedirá una provisión de fondos: una cantidad estimada para cubrir impuestos y aranceles. Es una previsión, no la factura.

Cuando todo se liquida, la gestoría debe entregarte la cuenta detallada con los justificantes y devolverte lo que sobre. Pídela siempre, revísala contra el reparto legal de arriba y guárdala. Es el documento que te permite comprobar que no te han cargado gastos que no te tocaban.

La comisión de apertura, y cuándo es legal

Sí se puede cobrar, pero con una condición importante: la ley exige que se pague una sola vez y que englobe la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. No puede haber una comisión de apertura y además otra de estudio por el mismo concepto.

Es negociable, entra en el cálculo de la TAE y por eso conviene compararla entre ofertas. Un TIN más bajo con comisión de apertura alta puede salir peor que un TIN algo mayor sin comisión.

Los diez días que te da la ley, y la visita gratis al notario

El banco está obligado a entregarte la documentación de tu oferta —incluida la FEIN con las condiciones concretas— con al menos diez días naturales de antelación a la firma. En ese plazo debes acudir al notario para que compruebe que todo está en regla y te explique las cláusulas.

Y esa visita no te cuesta nada: el artículo 15 dice expresamente que el acta donde consta la entrega y el asesoramiento imparcial no genera coste arancelario alguno. Es el mejor momento para preguntar por cualquier gasto que no entiendas del cuadro de arriba.

Calcula la cuota con el capital real

Un error muy común es calcular la hipoteca sobre el precio total de la casa. Si vas a aportar el 20 % y los gastos, el capital que pides es menor. Ponlo aquí y verás la cuota y los intereses totales:

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar con hipoteca?

Como referencia práctica, en torno al 30 % del precio de la vivienda: el 20 % que el banco no suele financiar más un 10 % aproximado de gastos de compraventa, y aparte el colchón para mudanza e imprevistos.

¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?

Gestoría, aranceles notariales de la escritura del préstamo, inscripción en el registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A ti solo te corresponde la tasación y las copias que pidas.

¿Y si firmé mi hipoteca antes de 2019?

El reparto de la Ley 5/2019 se aplica a los préstamos posteriores a su entrada en vigor. Para hipotecas anteriores existe una vía distinta de reclamación de gastos, con criterios y plazos propios. Si es tu caso, consúltalo con un profesional antes de reclamar.

¿La tasación se puede reutilizar en otro banco?

La tasación es tuya porque la pagas tú, y tienes derecho a que te entreguen el informe. Otra entidad puede aceptarla si está en vigor y hecha por una sociedad homologada, aunque no todas lo hacen. Pregúntalo antes de encargar una segunda.

¿Hay gastos ocultos al pedir una hipoteca?

No deberían: la FEIN recoge todas las condiciones y la TAE incorpora los gastos obligatorios. Lo que sí suele pasar desapercibido es el coste anual de los productos vinculados que rebajan el diferencial. Súmalos antes de aceptarlos.

Caso práctico: los 54.200 € que hay que tener para un piso de 200.000 €

En resumen

De la hipoteca solo pagas la tasación; el resto de gastos de constitución son del banco desde 2019. Lo que sí es tuyo son los gastos de la compraventa, y ahí es donde se va el dinero. Ten ahorrado alrededor del 30 % del precio, pide siempre la cuenta detallada de la gestoría con los justificantes, y aprovecha los diez días y la visita gratuita al notario para revisarlo todo con calma.

Si aún estás decidiendo el tipo de préstamo, empieza por la guía de hipoteca fija o variable. Y para ordenar el ahorro previo, el fondo de emergencia.

Fuentes

• Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE, texto consolidado): artículos 14 y 15.
• Real Decreto-ley 17/2018, que traslada al prestamista el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (BOE).
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: guía de hipotecas.

Contenido informativo. No es asesoramiento fiscal ni jurídico: los impuestos de la compraventa dependen de tu comunidad autónoma y del tipo de vivienda.