Calculadora de hipoteca con tabla de amortización
Calcula tu cuota mensual, cuántos intereses pagarás en total y cómo evoluciona tu deuda año a año. Incluye el ahorro real si amortizas anticipadamente.
Evolución año a año
| Año | Pagado en el año | Intereses | Capital amortizado | Deuda pendiente |
|---|
Cómo funciona una hipoteca en España
Cuando pides una hipoteca, cada cuota que pagas se divide en dos partes: los intereses (lo que cobra el banco por prestarte el dinero) y el capital (lo que realmente reduce tu deuda). En el sistema francés, el que se usa habitualmente en España, la cuota es constante pero esa proporción cambia con el tiempo.
Al principio pagas sobre todo intereses y amortizas muy poco capital. Con los años, la balanza se invierte. Por eso la tabla de arriba es tan reveladora: verás que durante los primeros años tu deuda baja mucho más despacio de lo que imaginabas.
Por qué amortizar anticipadamente ahorra tanto
Como los intereses se calculan sobre el capital que aún debes, cada euro que amortizas de más deja de generar intereses durante el resto de la vida del préstamo. Por eso amortizar en los primeros años tiene un efecto mucho mayor que hacerlo al final.
Al amortizar puedes elegir entre dos opciones:
- Reducir plazo: mantienes la misma cuota y terminas antes. Es la opción que más intereses ahorra.
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Ahorra menos intereses, pero te da aire en el presupuesto mensual.
La calculadora aplica el criterio de reducir plazo, que es el más eficiente en ahorro.
Tipo fijo, variable o mixto
- Fijo: pagas siempre la misma cuota. Tranquilidad total, aunque suele partir de un tipo algo más alto.
- Variable: tu interés se revisa periódicamente según el euríbor. Puede salir más barato, pero tu cuota sube o baja con el mercado.
- Mixto: unos primeros años a tipo fijo y el resto a variable.
Si dudas, simula tu hipoteca variable con un interés superior al actual: si esa cuota te sigue cabiendo con holgura en tu presupuesto, podrás asumir subidas sin agobios.
Gastos que no aparecen en la cuota
Además del préstamo, al comprar vivienda tendrás que asumir la entrada (habitualmente en torno al 20% del precio), impuestos, notaría, registro y tasación. Y de forma recurrente: el seguro de hogar —obligatorio con hipoteca— y a menudo un seguro de vida vinculado. Compáralos siempre por tu cuenta: no estás obligado a contratarlos con el banco, como explicamos en nuestras guías del seguro de hogar y del seguro de vida.
Preguntas frecuentes
¿Qué cuota puedo permitirme?
La referencia habitual es que el total de tus cuotas de deuda no supere alrededor del 30-35% de tus ingresos netos. Puedes calcular tus ingresos reales con nuestra calculadora de salario neto.
¿Cuánto ahorro si amortizo 5.000 € una sola vez?
Depende del momento: cuanto antes lo hagas, más ahorras. Puedes estimarlo introduciendo esa cantidad en el campo de amortización extra de la calculadora.
¿Me conviene alargar el plazo para pagar menos cada mes?
Baja la cuota, sí, pero aumenta bastante los intereses totales. Prueba ambos plazos en la calculadora y compara la cifra de «intereses totales» antes de decidir.
Aviso: esta herramienta es orientativa y educativa. Las condiciones reales dependerán de la oferta vinculante de tu entidad.