Amortizar la hipoteca anticipadamente —meter dinero extra para deber menos— es una de las decisiones que más ahorro genera y también una de las peor explicadas. Hay dos formas de hacerlo y no dan el mismo resultado ni de lejos. Aquí tienes la diferencia con números, qué comisión puede cobrarte el banco según la ley, y cuándo compensa y cuándo no.
Reducir cuota o reducir plazo: la decisión que lo cambia todo
Cuando aportas dinero extra, el banco te pregunta qué prefieres. La respuesta importa mucho:
| Reducir plazo | Reducir cuota | |
|---|---|---|
| Qué pasa | Pagas lo mismo cada mes, pero terminas antes | Pagas menos cada mes durante los mismos años |
| Ahorro en intereses | Mucho mayor | Menor |
| Alivio en tu día a día | Ninguno | Inmediato |
| Le encaja a | Quien puede seguir pagando la cuota actual | Quien va justo cada mes |
La razón es sencilla: los intereses se calculan sobre el capital pendiente y se pagan durante todos los meses que dure el préstamo. Si acortas el plazo eliminas meses enteros de intereses; si bajas la cuota, sigues pagando el mismo número de meses.
Regla práctica: si puedes mantener la cuota sin ahogarte, reduce plazo. Es donde está casi todo el ahorro. Reduce cuota solo si necesitas aire en el presupuesto mensual.
Qué comisión te pueden cobrar, exactamente
Aquí es donde la gente se echa atrás sin motivo, porque los topes legales son bajos. La Ley 5/2019 limita la compensación por reembolso anticipado, y estos son los máximos que recoge el Banco de España:
| Tipo de préstamo | Comisión máxima | Durante |
|---|---|---|
| Tipo variable | 0,15 % | los 5 primeros años |
| Tipo variable (alternativa) | 0,25 % | los 3 primeros años |
| Tipo fijo | 2 % | los 10 primeros años |
| Tipo fijo | 1,5 % | a partir del décimo año |
| Pasar de variable a fijo | 0,05 % | los 3 primeros años, después nada |
Dos matices que conviene tener claros:
- En variable se pacta una de las dos opciones, no las dos: o el 0,15 % durante cinco años o el 0,25 % durante tres. Mira tu escritura para saber cuál te aplica.
- La comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco. Esos porcentajes son el techo, no un cobro automático: si el banco no pierde dinero con tu amortización, no puede cobrarte.
Traducido a euros: amortizar 10.000 € en una hipoteca variable dentro del plazo penalizado cuesta como máximo 15 o 25 euros. Frente a los intereses que te ahorras, es prácticamente nada. En una fija reciente el cálculo hay que hacerlo, porque el 2 % ya son 200 euros.
Compruébalo tú con tus números
Calcula tu cuota y tus intereses totales actuales, y repite el cálculo con el capital ya reducido y con menos plazo. La diferencia entre las dos columnas de intereses es tu ahorro real:
Calcula la cuota de tu préstamo
Descubre cuánto pagarías al mes y cuántos intereses en total.
Guarda las dos cifras. Es la única forma de decidir con criterio en vez de por intuición.
Por qué amortizar pronto rinde tanto
Las hipotecas españolas usan el llamado sistema francés: cuota constante en la que, al principio, casi todo lo que pagas son intereses y muy poco capital. Con los años la proporción se invierte.
| Momento del préstamo | De cada cuota, va a intereses | Va a capital |
|---|---|---|
| Primeros años | La mayor parte | Poco |
| Mitad del plazo | Aproximadamente la mitad | Aproximadamente la mitad |
| Últimos años | Poco | La mayor parte |
De ahí sale la consecuencia práctica: un euro amortizado en el año tres ahorra mucho más que ese mismo euro en el año veinte, porque elimina intereses de todos los años que quedan por delante. Puedes comprobarlo en tu propio cuadro de amortización, que el banco está obligado a facilitarte: mira cuánto capital has devuelto de verdad después de cinco años y probablemente te sorprenda lo poco que es.
Por el mismo motivo, cuando estás en el último tramo la amortización aporta poco: ya casi todo lo que pagas es capital y queda poco interés que evitar.
Cuándo compensa amortizar y cuándo no
Compensa si
- Ya tienes fondo de emergencia. Esto va primero, siempre. El dinero que metes en la hipoteca deja de estar disponible: no puedes sacarlo si el mes que viene se rompe la caldera.
- No tienes deudas más caras. Una tarjeta o un préstamo al consumo cuestan mucho más que una hipoteca. Cancela primero lo caro.
- Estás en los primeros años. Es cuando la cuota va más cargada de intereses, así que cada euro amortizado rinde mucho más.
- El tipo de tu hipoteca es alto comparado con lo que obtendrías de forma segura con ese dinero.
No compensa si
- Te quedas sin colchón. Es el error más caro: amortizar y luego financiar un imprevisto con una tarjeta al 20 %.
- Tu tipo es muy bajo y puedes obtener más rentabilidad con un riesgo que aceptes.
- Estás en el último tramo del préstamo, cuando ya casi todo lo que pagas es capital y queda poco interés que ahorrar.
- Tienes derecho a deducción por vivienda habitual por haber comprado antes de 2013 y amortizar te haría perder parte del beneficio fiscal. Este caso conviene consultarlo con un asesor, porque depende de tu situación concreta.
Cómo hacerlo bien, paso a paso
- Mira tu escritura y localiza la cláusula de amortización anticipada: qué comisión te aplica y si hay importe mínimo.
- Pide al banco el capital pendiente actualizado a la fecha en que vas a amortizar.
- Decide plazo o cuota con la calculadora delante, no en la ventanilla.
- Déjalo por escrito. Que conste qué opción elegiste: si no lo especificas, algunos bancos aplican por defecto la reducción de cuota, que es la que menos te ahorra.
- Pide el nuevo cuadro de amortización y comprueba que refleja lo que pediste.
Ese cuarto punto es el más importante de la lista y el que más veces sale mal.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra bastante más en intereses, porque elimina meses enteros de préstamo. Reducir cuota solo compensa si necesitas aliviar el presupuesto mensual.
¿Qué penalización tiene amortizar antes de tiempo?
Como máximo, 0,15 % los cinco primeros años o 0,25 % los tres primeros en variable, y 2 % los diez primeros años o 1,5 % después en fija. Y nunca por encima de la pérdida financiera real del banco.
¿Puedo amortizar con cantidades pequeñas?
Depende de lo que diga tu escritura: algunas fijan un importe mínimo por operación. Si la tuya no lo hace, amortizar poco y a menudo funciona igual de bien, siempre que no te cobren comisión por cada operación.
¿Conviene amortizar si tengo un tipo de interés bajo?
Con un tipo bajo, el ahorro por amortizar también es bajo, así que la decisión se vuelve una comparación: qué rentabilidad segura puedes conseguir con ese dinero frente a lo que te ahorras. Y en cualquier caso, después del fondo de emergencia.
¿Puedo amortizar y además cambiar de tipo?
Sí, son operaciones distintas. Cambiar de variable a fijo tiene un tope de comisión del 0,05 % durante los tres primeros años y ninguna después, así que muchas veces conviene plantearse las dos cosas a la vez.
Caso práctico: 15.000 € de amortización, las dos opciones con números
Los datos
A esta familia le quedan 148.000 € de hipoteca y 22 años de plazo, a un tipo fijo del 2,95 %. Han recibido una herencia y quieren meter 15.000 € en la hipoteca. El banco les pregunta si prefieren bajar la cuota o acortar el plazo, y lo pregunta como si diera igual. No da igual.
- Capital pendiente148.000 €
- Plazo restante264 meses (22 años)
- Tipo2,95 % fijo
- Amortización15.000 €
- Cuota actual763 €
Las dos opciones
685 € al mes, 77 € menos, durante los mismos 22 años.Intereses que le quedan por pagar:
47.952 €.Reducir plazo: sigue pagando
763 €, pero termina 36 meses antes.Intereses que le quedan por pagar:
40.902 €.
La diferencia son 7.050 € a favor de acortar el plazo, y el motivo es simple: los intereses se pagan sobre el capital que queda vivo y durante el tiempo que queda vivo. Al recortar plazo se eliminan de golpe las 36 últimas mensualidades; al recortar cuota se sigue pagando durante los mismos 22 años, solo que un poco menos cada mes.
Resultado: acortar plazo ahorra 7.050 € más. La excepción es clara: si esos 77 € mensuales son la diferencia entre llegar y no llegar a fin de mes, baja la cuota. El ahorro de intereses no sirve de nada si por el camino tienes que pedir un préstamo al 9 % para cubrir el mes. Comprueba además si tu escritura tiene comisión por amortización anticipada y réstasela al ahorro.
Rehaz el cálculo con tus cifras:
Amortizar la hipoteca: ¿bajar la cuota o acortar el plazo?
Con los mismos euros amortizados, las dos opciones no cuestan lo mismo. Mira cuánto se ahorra cada una.
No incluye la comisión por amortización anticipada, que la ley limita y no todas las hipotecas cobran. Réstasela al ahorro para ver el resultado neto.
En resumen
Amortiza reduciendo plazo siempre que puedas mantener la cuota, hazlo solo después de tener fondo de emergencia y de haber cancelado deudas más caras, y no te frene la comisión: en hipoteca variable son céntimos por cada mil euros. Lo único que no puedes olvidar es dejar por escrito que quieres reducir plazo, o el banco puede aplicarte lo que menos te ahorra.
Si estás valorando también cambiar de tipo, compáralo en la guía de hipoteca fija o variable. Y antes de meter ahorro en la hipoteca, asegúrate de tener el fondo de emergencia completo.
Fuentes
- Banco de España, reembolso anticipado: comisiones máximas y límite por pérdida financiera.
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE, texto consolidado): artículo 23.
Contenido informativo. No es asesoramiento financiero ni fiscal: la deducción por vivienda habitual y las condiciones de tu préstamo dependen de tu caso concreto.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.