Derramas gastos de comunidad: quién paga cada gasto

No te líes: las derramas gastos de comunidad no siempre los paga el propietario, ni tampoco el inquilino. De hecho, la clave está en distinguir bien qué es cada cosa porque, si te equivocas, te puedes dejar cientos o miles de euros en el camino. Así que antes de pagar o discutir ninguna factura de la comunidad, asegúrate de entender cómo funcionan las derramas gastos de comunidad y quién las asume en cada caso.

Derramas y gastos de comunidad: conceptos que debes distinguir

Aquí no vale mezclarlo todo. Cuando hablamos de derramas gastos de comunidad, hay que separar entre gastos ordinarios y extraordinarios. Y, aunque parezca un detalle menor, de esto depende quién paga en cada caso y cuánto te toca. Si tienes piso en propiedad y lo alquilas, o si eres tú quien vive de alquiler, la diferencia te puede costar cientos de euros al año. La Ley de Propiedad Horizontal (BOE) es la que marca las reglas del juego y, además, los contratos de alquiler pueden ir un paso más allá, pero nunca saltarse la ley.

¿Qué gastos de comunidad paga el propietario y cuáles el inquilino?

El propietario paga todos los gastos extraordinarios y, por defecto, también los ordinarios. Sin embargo, en los contratos de alquiler se puede pactar que el inquilino asuma «los gastos generales de la comunidad», es decir, los ordinarios. Ojo: el inquilino nunca paga derramas extraordinarias aunque el contrato lo diga. Por tanto, lo que no sea un gasto corriente (limpieza, luz de escalera, ascensor…) no le corresponde. Si eres inquilino, revisa tu contrato, pero recuerda: ninguna cláusula puede obligarte a pagar derramas para obras o mejoras extraordinarias, aunque te lo quieran colar.

Gastos ordinarios: lo que sí puede pagar el inquilino

• Limpieza y mantenimiento de zonas comunes.
• Suministro eléctrico de portales y ascensores.
• Jardinería, piscina, portero si lo hay.
• Reparaciones menores o revisiones periódicas.

Estos gastos suman, de media, entre 40 y 90 euros mensuales por vivienda en 2026, dependiendo de los servicios comunes. En ciudades grandes o edificios con piscina y portero, la cuota puede dispararse hasta los 150 euros al mes. En pueblos pequeños, en cambio, lo normal es que no pase de 45 euros mensuales. Además, hay comunidades que incluyen el seguro del edificio en la cuota, lo que puede añadir entre 6 y 12 euros al mes por vecino.

Por tanto, si alquilas un piso y te cargan la comunidad, revisa si la cuota incluye servicios que realmente usas. Por ejemplo, si hay piscina pero no la usas nunca, el coste va igual en la factura. En resumen, el inquilino paga lo pactado, pero nunca puede asumir gastos que no sean ordinarios, ni aunque lo acepte por escrito.

Derramas extraordinarias: solo el propietario paga

• Obras de rehabilitación de fachada o cubierta.
• Instalación de ascensor donde no lo había.
• Reparaciones estructurales de tejado o cimientos.
• Adaptación obligatoria a normativa (accesibilidad, eficiencia energética).
• Refuerzo de la estructura por riesgos detectados en la ITE (Inspección Técnica de Edificios).
• Retirada de amianto, si la comunidad está obligada por ley.
• Instalación de placas solares comunitarias.

Estas derramas gastos de comunidad no pueden cargarse al inquilino bajo ningún concepto. Si eres dueño y tienes tu piso alquilado, te tocará pagarlas a ti, sí o sí. Una derrama puede suponer 600, 2.000 o hasta 10.000 euros por vecino según la obra y la comunidad. Por ejemplo, la instalación de un ascensor en un edificio antiguo puede oscilar entre 8.000 y 20.000 euros por piso si solo hay seis vecinos. Un refuerzo estructural tras un informe negativo puede superar los 15.000 euros para viviendas grandes.

En cambio, si la comunidad decide pintar el portal porque sí, y es una mejora voluntaria, también es solo cosa del propietario. Eso sí, si la obra es para reparar un daño causado por el inquilino, la cosa cambia y puede reclamarse el coste a quien lo provocó. Pero como regla general, las derramas gastos de comunidad, sean por obligación o mejoras, nunca se trasladan legalmente al inquilino.

Derramas gastos de comunidad: contratos antiguos y nuevos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE) permite cargar los gastos de comunidad ordinarios al arrendatario si así se pacta y se especifica la cuota anual en el contrato. Si no se pone nada, el propietario los paga. Ten en cuenta que esto solo vale para los gastos ordinarios. Para las derramas, ni contratos antiguos ni nuevos pueden obligar al inquilino a pagar nada. Es decir, aunque firmes ahora un alquiler, las derramas siempre serán del dueño.

Por ejemplo, si firmaste el contrato antes de 2019, se aplican las mismas reglas: el inquilino solo paga los gastos ordinarios si está en el contrato, nunca las derramas. Si el contrato es posterior a la Ley 12/2023, exactamente igual: los gastos extraordinarios y derramas gastos de comunidad van al propietario. En ningún caso se puede pactar lo contrario, aunque el inquilino lo acepte. Además, si el contrato se renueva después de una reforma importante, tampoco puede cargarse la derrama al inquilino por ese motivo.

De hecho, incluso si se subroga el contrato porque el inquilino fallece y entra un heredero, la regla sigue siendo la misma: solo los gastos ordinarios pueden pasar al arrendatario, nunca las derramas gastos de comunidad. Por tanto, no importa la fecha ni la situación del contrato: las derramas son siempre responsabilidad del dueño.

Caso práctico: cuánto puede costar una derrama y quién paga

Supón una comunidad en Madrid con 20 vecinos. Se decide en junta reformar la fachada para cumplir la normativa de eficiencia energética y se presupuesta en 120.000 euros. Además, cada mes hay un gasto de comunidad ordinario de 75 euros por vecino.

• Derrama extraordinaria: 120.000 € / 20 vecinos = 6.000 euros por propietario.
• Gasto mensual ordinario: 75 euros/mes. Si el piso está alquilado y el contrato lo dice, este gasto lo paga el inquilino. Si no, el propietario.

En este ejemplo, si llega la derrama, el inquilino sigue pagando sus 75 euros al mes, pero el dueño debe soltar de golpe 6.000 euros aunque el piso esté alquilado. Si no lo paga, la deuda recae sobre el propietario y puede acabar en embargo.

En cambio, imagina que eres inquilino en una ciudad pequeña y la comunidad decide instalar una antena parabólica nueva por 2.400 euros, a repartir entre 12 vecinos. La derrama son 200 euros por propietario, que solo paga el dueño aunque tú disfrutes de la antena. Si la comunidad aprueba cambiar todas las puertas del portal por 18.000 euros para 30 vecinos, cada propietario paga 600 euros y el inquilino, nada. Pero si el gasto es una limpieza extra por una obra menor y está dentro de los servicios ordinarios, sí puede pactarse que lo asuma el inquilino.

Además, hay casos raros: por ejemplo, si el propietario vende la vivienda justo después de aprobarse la derrama, pero antes de pagarla, el comprador puede recibir la reclamación. Es decir, la deuda sigue al piso, no a la persona. Por tanto, si compras, pide siempre certificado de deudas antes de firmar.

¿Qué no conviene pagar si eres inquilino?

No te dejes colar derramas gastos de comunidad, ni siquiera si el propietario mete una cláusula en el contrato. Tampoco asumas cuotas inesperadas para obras o mejoras que no sean puro mantenimiento. Si te pasan un recibo que no entiendes, exige desglose: tienes derecho a ver el acta de la junta y los presupuestos. Además, si el gasto no está en el contrato o no corresponde a servicios corrientes, no tienes que pagarlo. Recuerda que los gastos extraordinarios siempre son cosa del propietario.

En la práctica, tampoco conviene aceptar pagar seguros del edificio, derramas para instalar cámaras de vigilancia o cuotas para mejoras de accesibilidad si no eres el dueño. Es más, si te obligan a pagar algo que no corresponde, puedes reclamar legalmente y recuperar el dinero. Por eso, nunca firmes recibos ambiguos ni aceptes «pagos a cuenta» sin saber a qué corresponden.

Tabla resumen: quién paga en cada caso

Tipo de gasto	Propietario	Inquilino	Se puede pactar en contrato
Gastos ordinarios (limpieza, luz, portero…)	Sí (por defecto)	Sí (si se pacta)	Sí
Derramas extraordinarias (obras, ascensor…)	Sí	No	No
Gastos por averías o emergencias graves	Sí	No	No
Mejoras voluntarias (no obligatorias)	Sí	No	No
Servicios opcionales (internet, alarma…)	No	Sí (si los contrata)	Sí
Seguro de edificio	Sí	No	No
Derramas por ITE (Inspección Técnica Edificios)	Sí	No	No
Derramas por retirada de amianto	Sí	No	No
Cuota de piscina o gimnasio comunitario	Sí	Sí (si se pacta)	Sí

¿Cómo se decide una derrama y cuánto tiempo tienes para pagar?

Las derramas gastos de comunidad se aprueban en junta de propietarios por mayoría simple. La decisión queda reflejada en acta y, desde ese momento, cada propietario recibe el importe y el plazo para pagar. Habitualmente, se da entre 1 y 6 meses para abonar la cantidad, aunque si la derrama es muy alta, se puede fraccionar en varias cuotas. Si no pagas, la deuda va contra el piso, no contra la persona. En el peor caso, la comunidad puede llegar a embargar la vivienda para cobrar la deuda. El inquilino no puede ser obligado a adelantar esta cantidad bajo ningún concepto.

Además, si la derrama es para una urgencia (por ejemplo, un hundimiento del tejado), el plazo puede ser mucho más corto y exigirse en 30 días. Por tanto, conviene estar atento a las actas de la comunidad. En resumen, siempre que se aprueba una derrama, el propietario debe asumir el pago en los plazos que fije la junta, y el impago puede costar mucho más caro a la larga.

¿Qué hacer si te reclaman un gasto que no te corresponde?

Si eres inquilino y te pasan una factura de derrama, reclama por escrito. Es ilegal cobrarte obras extraordinarias. Si el propietario insiste, puedes negarte y, si te amenaza con rescindir el contrato, acude a una oficina de consumo o busca asesoramiento. Si eres propietario, revisa bien las actas y exige justificación si ves gastos dudosos. No pagues derramas gastos de comunidad que no se hayan aprobado en junta. En caso de duda sobre tu situación fiscal, puedes consultar la web de la Agencia Tributaria para ver cómo afectan estos gastos a tu declaración.

Dicho de otro modo, si recibes una reclamación por un importe extraño, pide siempre copia del acuerdo de la junta y del presupuesto. Por supuesto, si has pagado por error una derrama que no te correspondía, puedes reclamar la devolución, aunque tendrás que justificarlo. En cambio, si eres propietario y te niegas a pagar una derrama legalmente aprobada, la comunidad puede inscribirte en el registro de morosos y bloquearte el voto en futuras juntas.

¿Y si heredas o vendes una vivienda con derrama pendiente?

La deuda por derramas gastos de comunidad va ligada al piso, no al propietario. Si compras, heredas o recibes un piso con derrama sin pagar, la comunidad puede exigírtela aunque no fueras el dueño cuando se aprobó. Así que antes de firmar una compraventa o aceptar una herencia, pide un certificado de deudas de la comunidad. Si no lo haces, puedes encontrarte con sorpresas de 2.000 o 5.000 euros nada más recibir las llaves. Para más detalles, revisa nuestra guía sobre impuesto de sucesiones y también sobre plusvalía municipal en las transmisiones de viviendas.

Además, si vendes la vivienda y hay una derrama aprobada pero aún no exigible (por ejemplo, el pago se fracciona y vence dentro de seis meses), conviene dejarlo claro en la escritura: las partes pueden pactar quién paga cada parte, pero la comunidad reclamará al nuevo dueño si nadie paga. En cualquier caso, los notarios suelen advertir de este riesgo, pero la última responsabilidad es del comprador. Así pues, nunca firmes sin comprobar el estado de cuentas de la comunidad.

Preguntas frecuentes sobre derramas y gastos de comunidad

• ¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar los gastos ordinarios? El propietario asume la deuda frente a la comunidad, aunque después pueda reclamarla al inquilino por vía judicial. En la práctica, la comunidad nunca puede perseguir al inquilino por estos impagos, solo al dueño.
• ¿Las derramas desgravan en el IRPF? Solo si la vivienda está alquilada y declaras los ingresos, puedes deducir las derramas como gasto. Más información en nuestro artículo sobre gastos deducibles del alquiler. Por ejemplo, si pagas 4.000 euros de derrama en 2026 y tienes la vivienda alquilada todo el año, puedes descontar esa cantidad en la base de rendimientos del alquiler.
• ¿El propietario puede subir el alquiler si hay una gran derrama? No. Las derramas no se pueden repercutir en la renta ni justificar una subida de alquiler por sí solas. Aunque el contrato permita actualizar la renta por IPC, las derramas gastos de comunidad van aparte y no justifican ninguna revisión adicional.
• ¿Se puede pactar que el inquilino pague la comunidad aunque sean derramas? No. Es nulo aunque lo firmes. Ningún acuerdo privado puede obligar al inquilino a pagar derramas gastos de comunidad extraordinarias, ni siquiera si lo acepta voluntariamente.
• ¿Y si el propietario no paga la derrama? La comunidad puede reclamar la deuda y, al final, llegar incluso al embargo del piso. Además, se le pueden cargar intereses de demora, que suelen ser del 6 % anual según los estatutos de muchas comunidades.
• ¿Puede la comunidad cortar servicios si hay impagos de derramas? No. Aunque haya deuda, la comunidad no puede cortar agua, ascensor ni ningún servicio básico. Solo puede reclamar judicialmente la deuda y, como mucho, retirar el voto en las juntas.
• ¿Quién paga la derrama si el propietario y el inquilino están en pleno proceso de desahucio? Aunque el inquilino deje de pagar el alquiler y esté pendiente de desahucio, la derrama gastos de comunidad sigue siendo del propietario. El impago del inquilino no traslada la obligación de la derrama.
• ¿Qué pasa si la derrama es por una multa a la comunidad? Si la administración sanciona a la comunidad (por ejemplo, por incumplir la normativa de accesibilidad), la derrama para pagar la multa sigue siendo solo del propietario, nunca del inquilino.
• ¿Puede el propietario reclamar al inquilino parte de la derrama si este disfrutó la mejora? No. Aunque la mejora beneficie al inquilino (por ejemplo, instalar ascensor), la ley lo deja claro: la derrama es siempre del propietario.

¿Cuánto cuesta realmente vivir en comunidad?

Entre cuotas ordinarias, posibles derramas, seguros y pequeños arreglos, vivir en una comunidad de vecinos puede salirte por mucho más que la hipoteca o el alquiler. Si sumas 75 euros mensuales de gastos ordinarios, más una derrama cada cinco años de 3.000 euros, el coste medio real anual puede superar los 1.200 euros. Por ejemplo, en comunidades con piscina y portero, la media puede subir a 1.800 euros anuales contando los extras. Por eso, antes de comprar, revisa bien los últimos recibos y actas. Si ya tienes la casa, reserva un colchón para imprevistos. Y recuerda: los gastos ordinarios pueden negociarse, las derramas no.

En resumen, la clave está en no confundir las derramas gastos de comunidad con los gastos que sí puede asumir el inquilino. Si eres propietario, calcula siempre con margen y pide información clara antes de cualquier obra. Si eres inquilino, revisa el contrato y no aceptes pagos que no te corresponden, ni siquiera en comunidades donde «todo el mundo lo hace así». En la práctica, la ley está de tu parte.

Fuentes

• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
• Agencia Tributaria

Revisado el 7 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.