Ganancia patrimonial venta vivienda: cuánto pagas de IRPF

La mayoría cree que vender una casa solo significa cobrar y listo, pero la realidad es distinta: la ganancia patrimonial venta vivienda siempre pasa por Hacienda. Además, calcular mal la ganancia patrimonial venta vivienda puede costarte cientos o miles de euros en deducciones perdidas o sustos con la Agencia Tributaria. Aquí te contamos cómo calcular la ganancia patrimonial venta vivienda, qué gastos puedes descontar y cuánto pagas de IRPF en 2026. Así evitas pagar de más y aprovechas todas las deducciones posibles.

¿Por qué pagas IRPF al vender tu casa?

Mucha gente piensa que el IRPF se aplica sobre todo lo que cobras, pero en realidad solo tributas por el beneficio real. Es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra, ajustada por todos los gastos deducibles permitidos. La Agencia Tributaria llama a esto “ganancia patrimonial venta vivienda”, y hay que declararla siempre que vendas, aunque reinviertas o te mudes a otra ciudad.

No confundas la ganancia patrimonial con el dinero total que recibes. Por ejemplo, si compraste por 180.000 euros y vendes por 250.000, tu ganancia patrimonial venta vivienda será mucho menor tras restar impuestos, reformas y gastos deducibles. En cambio, si no tienes documentos que justifiquen los gastos, te tocará tributar por una cifra mayor.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial por venta de vivienda

Muchos hacen la cuenta rápida: “lo que cobro menos lo que pagué”. Sin embargo, la Agencia Tributaria permite restar más gastos al valor de compra, lo que reduce tu ganancia patrimonial venta vivienda y, por tanto, el IRPF. Pero casi nadie los suma todos y acaba pagando de más.

• Precio de compra: lo que pagaste en su día, incluyendo todos los impuestos (ITP o IVA y AJD si es obra nueva).
• Mejoras y reformas: siempre que sean estructurales y tengas facturas. Por ejemplo, cerrar la terraza, cambiar la instalación eléctrica, ampliar la vivienda o redistribuir tabiques. Pintar, cambiar muebles o arreglar una puerta no cuenta.
• Gastos de compra y venta: notaría, registro, gestoría, agencia inmobiliaria, cancelación de hipoteca, certificados obligatorios, etc.
• Precio de venta: lo que recibes al vender, menos los gastos de la operación (comisión inmobiliaria, cancelación de hipoteca, plusvalía municipal… aunque esta última no siempre se resta para el IRPF).

La fórmula real es:

Ganancia patrimonial venta vivienda = Valor de transmisión (venta) – Valor de adquisición (compra + gastos + mejoras)

En concreto, hay casos en los que puedes añadir gastos de herencia o donación si la vivienda proviene de ahí, y restar cargas hipotecarias pendientes si las asume el comprador. Así pues, conviene analizar cada operación antes de firmar.

Tramos del IRPF por ganancia patrimonial venta vivienda

La ganancia patrimonial venta vivienda no tributa al tipo general del IRPF, sino por tramos del ahorro. Por tanto, el porcentaje final depende de cuánto ganes con la operación. Aquí tienes los tipos vigentes en 2026:

Tramo ganancia	Tipo IRPF	Ejemplo de cuota
Hasta 6.000 €	19 %	1.140 €
De 6.000 a 50.000 €	21 %	9.240 € (por 44.000 € de ganancia)
De 50.000 a 200.000 €	23 %	34.500 € (por 150.000 € de ganancia)
De 200.000 a 300.000 €	27 %	27.000 € (por 100.000 € de ganancia)
Más de 300.000 €	28 %	14.000 € (por 50.000 € de ganancia)
Más de 500.000 €	28 %	56.000 € (por 200.000 € de ganancia)
Más de 1.000.000 €	28 %	140.000 € (por 500.000 € de ganancia)

Por tanto, no cometas el error de pensar que todo lo que ganas tributa al tipo más alto. En realidad, cada tramo se aplica solo sobre la parte que le corresponde. Por ejemplo, si tu ganancia patrimonial venta vivienda es de 350.000 euros, solo 50.000 tributan al 28 %.

La tabla oficial y más detalles están en la Agencia Tributaria y en la Ley 35/2006 del IRPF.

En cualquier caso, recuerda que las comunidades autónomas pueden bonificar parte de la cuota o establecer deducciones autonómicas específicas.

Gastos deducibles en la venta: los que no puedes olvidar

En la práctica, saltarse los gastos deducibles se traduce en una factura mayor. Por eso, la Agencia Tributaria deja restar muchos más gastos de los que la mayoría aplica. Además, conviene reunir todas las facturas antes de hacer la declaración de la renta.

• Impuestos de la compra: ITP, IVA en obra nueva, AJD.
• Notario, registro y gestoría de la compra.
• Reformas que amplían superficie o cambian la estructura (no mantenimiento ni reparaciones).
• Comisión de la inmobiliaria de la venta.
• Gastos de cancelación registral de hipoteca.
• Certificados obligatorios (energético, habitabilidad).
• Plusvalía municipal (solo si la pagas tú como vendedor, pero no siempre se puede deducir del IRPF).
• Honorarios de abogados o procuradores si han sido necesarios para liberar la vivienda de cargas o litigios.
• Gastos de obtención de escrituras complementarias (división horizontal, agrupación, segregación… si son necesarias para la venta).
• Coste de cancelación anticipada de cargas o servidumbres inscritas.

En cambio, no puedes deducir seguros del hogar, tasas de basura, intereses de hipoteca, gastos de comunidad ni el coste de muebles o electrodomésticos nuevos. Además, si tienes alquileres, aquí tienes los gastos deducibles del alquiler en el IRPF, que no siempre coinciden con los de la venta.

Por si tienes dudas, si la venta es de una vivienda heredada, puedes sumar los gastos de notaría, registro y gestoría de la herencia al valor de adquisición. Eso sí, no se admiten gastos pagados sin factura o con justificante no válido (recibos manuales, transferencias sin concepto…).

Exenciones: cuándo NO pagas por ganancia patrimonial venta vivienda

Existen exenciones que pueden librarte de pagar IRPF por la ganancia patrimonial venta vivienda. Eso sí, la exención hay que solicitarla y cumplir las condiciones exactas, porque si no, Hacienda te lo reclamará años después.

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu casa habitual y compras otra en dos años (antes o después), la ganancia patrimonial venta vivienda está exenta. Debe ser tu vivienda principal y vivir en ella al menos tres años. Si solo reinviertes una parte, solo esa parte se libra de tributar. Por tanto, si vendes por 300.000 €, pero solo reinviertes 200.000 €, tributas por el resto.
• Mayores de 65 años: si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial venta vivienda está 100 % exenta. Da igual cuánto ganes. Si es una segunda residencia, puedes eximir hasta 240.000 euros si contratas una renta vitalicia con el dinero.
• Dación en pago: si entregas la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, no tributas por la ganancia patrimonial venta vivienda.
• Extinción de condominio: si se disuelve la copropiedad y cada parte se queda con su porcentaje, en muchos casos no hay ganancia patrimonial venta vivienda, salvo que alguno reciba más de lo que le corresponde.
• Vivienda adquirida antes de 1994: las reducciones por coeficientes de abatimiento solo se aplican si la ganancia patrimonial venta vivienda proviene de un inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994. En 2026, apenas quedan casos, pero conviene revisarlo si tienes una vivienda antigua.

En el resto de casos, toca declarar la ganancia patrimonial venta vivienda y pagar el IRPF según los tramos que hemos visto. Si vendes una casa heredada, consulta también cómo tributa el ajuar doméstico en sucesiones, porque afecta al cálculo final.

Por último, si eres persona con discapacidad igual o superior al 33 %, puedes aplicar otras exenciones sobre la ganancia patrimonial venta vivienda en determinados supuestos de reinversión y adaptación de vivienda.

Ejemplo práctico: cuánto pagas de IRPF por vender tu casa

Imagina que compraste en 2010 una vivienda por 180.000 euros, pagaste 13.000 de ITP y 5.000 en notaría, registro y gestoría. En 2018 hiciste una reforma integral por 22.000 euros (facturada). En 2026 vendes la casa por 270.000 euros y pagas 10.000 a la agencia inmobiliaria, 850 por cancelación de hipoteca y 1.200 en certificados y gestoría. Calculamos la ganancia patrimonial venta vivienda paso a paso:

• Precio adquisición: 180.000 + 13.000 + 5.000 + 22.000 = 220.000 €
• Precio de venta neto: 270.000 – 10.000 – 850 – 1.200 = 257.950 €
• Ganancia patrimonial venta vivienda: 257.950 – 220.000 = 37.950 €

¿Cuánto pagas de IRPF?

• Primeros 6.000 € al 19 % = 1.140 €
• Siguiente tramo (31.950 € al 21 %) = 6.709,50 €
• Total a pagar: 7.849,50 €

Si hubieras olvidado las reformas y gastos, tu ganancia patrimonial venta vivienda sería de 90.000 euros y el IRPF subiría a 18.880 €. Por tanto, reunir todas las facturas y justificantes marca la diferencia.

En cambio, si vendes una vivienda de varios propietarios y tu parte equivale solo al 30 %, la ganancia patrimonial venta vivienda se calcula sobre tu porcentaje y tributas solo por esa fracción.

En resumen, cada caso tiene matices: si alguna parte era vivienda habitual y otra no, si hay cotitulares, si se aplica la exención por reinversión, etc. Conviene consultarlo antes de firmar.

Otras claves para no pagar de más en la venta

No basta con calcular bien la ganancia patrimonial venta vivienda. El IRPF por la venta se suma al resto de tus rentas del año, así que puede afectar a deducciones, ayudas y becas. Además:

• Si vendes una vivienda heredada, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos de herencia.
• Si hay varios titulares, la ganancia patrimonial venta vivienda se reparte según el porcentaje de cada uno en la escritura.
• En declaración conjunta, la ganancia patrimonial venta vivienda se suma a la base del ahorro de ambos miembros de la unidad familiar. Consulta cuándo conviene tributar en conjunta o individual.
• Si eres autónomo y usaste el inmueble para tu actividad, la parte proporcional puede tributar como renta general. En ese caso, lee qué pasa con el IRPF de los autónomos.
• Si compras la vivienda en varias fases o con pagos aplazados, cada pago puede afectar al cálculo final de la ganancia patrimonial venta vivienda.

Por eso, recuerda guardar todos los documentos durante al menos 4 años, porque Hacienda puede revisarte hasta ese plazo.

Si bien la mayoría de ventas son de vivienda habitual, en la práctica, también se pagan plusvalías por locales, garajes y trasteros. La ganancia patrimonial venta vivienda se calcula igual, pero no hay exención por reinversión salvo que se trate de vivienda.

En concreto, si la vivienda está en una zona tensionada y has aplicado límites de alquiler, el precio de venta puede verse afectado, pero la fórmula de ganancia patrimonial venta vivienda no cambia.

¿Qué NO compensa al vender tu vivienda?

No merece la pena dejar de declarar mejoras o reformas para no “levantar la liebre”. Al contrario: si puedes justificar los gastos, te ahorras IRPF legalmente. Tampoco suele compensar no reinvertir en vivienda habitual solo para disponer del dinero, salvo que la ganancia patrimonial venta vivienda sea pequeña.

En muchos casos, adelantar la venta para “pillar” un mejor tramo tampoco sale rentable, porque los tramos de IRPF cambian poco año a año. Lo que sí puede salir mal es no declarar la ganancia patrimonial venta vivienda: Hacienda cruza todos los datos con notarios, catastro y registros, así que tarde o temprano te reclamará. Los recargos y sanciones pueden superar fácilmente el 15 % de la cuota.

Por otro lado, vender a un familiar por debajo del valor de mercado para reducir la ganancia patrimonial venta vivienda no funciona: la Agencia Tributaria puede recalcular el valor según el valor de referencia catastral o de mercado. Es decir, pagas igual o incluso más si te pillan.

Eso sí, si tienes una pérdida patrimonial por venta, no compensa dejarla fuera de la declaración: puedes compensarla con otras plusvalías en los 4 años siguientes.

En cualquier caso, vender sin asesorarte antes puede salir caro. Consulta siempre la fiscalidad concreta antes de firmar.

Calcula tu ganancia patrimonial y el IRPF real

Rellena los datos de tu caso y calcula de forma orientativa cuánto pagarías de IRPF por la venta de tu vivienda. La calculadora estima la ganancia patrimonial venta vivienda y la cuota según los tramos actuales.

Preguntas frecuentes sobre ganancia patrimonial venta vivienda

• ¿Hay que declarar siempre la ganancia patrimonial por venta de vivienda?
  Sí, salvo que te acojas a una exención (mayores de 65 años, reinversión en vivienda habitual, dación en pago…). Pero la venta hay que comunicarla siempre en la declaración de la renta.
• ¿Qué pasa si pierdo dinero al vender?
  Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición, tienes una pérdida patrimonial. Por tanto, puedes compensarla con otras ganancias, como fondos o acciones, en los cuatro años siguientes.
• ¿Puedo deducir la plusvalía municipal?
  Solo en algunos casos. Si la pagas tú como vendedor y está directamente relacionada con la ganancia patrimonial venta vivienda, puedes incluirla como gasto, pero la Agencia Tributaria lo limita. Mejor consulta el caso concreto.
• ¿Cómo se declara la ganancia si la vivienda era de varios hermanos?
  Cada uno declara su parte proporcional según la escritura. Si hay extinción de condominio, puede haber matices en el cálculo de la ganancia patrimonial venta vivienda.
• ¿Qué documentos hay que guardar?
  Todas las facturas de compra, reformas, notaría, registro, certificados y gastos de la venta. También los justificantes de pago.
• ¿Qué pasa si la vivienda se adquirió por herencia o donación?
  En estos casos, la ganancia patrimonial venta vivienda se calcula tomando como valor de adquisición el declarado en el impuesto de sucesiones o donaciones, más los gastos asociados. Además, puedes deducir gastos de herencia y gestoría.
• ¿Se puede aplicar la exención por reinversión si la vivienda nueva es de obra nueva y no se entrega en dos años?
  En este caso, la Agencia Tributaria permite ampliar el plazo si acreditas que la entrega se retrasa por causas ajenas a ti. Pero necesitas justificarlo y solicitarlo expresamente.
• ¿Qué ocurre si parte de la vivienda se destinó a negocio o alquiler?
  Por tanto, la ganancia patrimonial venta vivienda se calcula proporcionalmente: la parte que era vivienda habitual puede quedar exenta si reinviertes, pero la destinada a negocio o alquiler tributa como ganancia normal.
• ¿Cómo tributa la venta de un terreno o solar?
  Aunque no se trate de vivienda, la venta de terrenos también genera ganancia patrimonial, pero no existe exención por reinversión, salvo que se construya la vivienda habitual sobre ese solar en el plazo legal.
• ¿Qué valor toma Hacienda si vendo muy por debajo del mercado?
  En este caso, la Agencia Tributaria puede comprobar valores y recalcular la ganancia patrimonial venta vivienda según el valor de referencia catastral o el de mercado.

Fuentes

• Agencia Tributaria
• Ley 35/2006 del IRPF (BOE)

Revisado el 4 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.