Muchos piensan que los tramos IRPF alquiler vivienda solo importan si ganas mucho. Error. Aunque cobres 6.000 euros al año en rentas, Hacienda te va a aplicar los tramos igual que si te vas a 30.000. Por tanto, saber cuáles te afectan y cómo calcular lo que te tocará pagar o devolver puede suponer diferencias de 2.000 euros o más cada año. Aquí tienes el desglose. Con números. Y con ejemplos reales.
Cómo funcionan los tramos IRPF alquiler vivienda en 2026
Para empezar, el alquiler de una vivienda tributa en la base general del IRPF, no en la del ahorro. Es decir, los ingresos que recibes por alquilar tu piso suman a tu nómina, paro o pensión para calcular el total sobre el que te aplica Hacienda los famosos tramos IRPF alquiler vivienda.
En realidad, estos tramos no cambian si el alquiler es de vivienda habitual o turística. Pero sí pueden variar según las bonificaciones y deducciones que te apliques, lo que cambia el resultado final. Además, la Agencia Tributaria publica cada año la escala de gravamen, y para 2026, la escala general es la siguiente:
| Base liquidable (euros) | Tipo estatal (%) | Tipo autonómico (%) | Tipo total (%) |
|---|---|---|---|
| Hasta 12.450 | 9,5 | 9,5-12 | 19-21 |
| 12.450 – 20.200 | 12 | 12-15 | 24-27 |
| 20.200 – 35.200 | 15 | 15-18 | 30-33 |
| 35.200 – 60.000 | 18,5 | 18-21 | 36,5-39,5 |
| 60.000 – 300.000 | 22,5 | 21-25,5 | 43,5-48 |
| Más de 300.000 | 24,5 | 22-27 | 45,5-49,5 |
Por tanto, los tramos IRPF alquiler vivienda hacen que cuanto más sumes entre sueldo y alquiler, más porcentaje pagarás en cada tramo. Sin embargo, no todo tributa a ese tipo, solo la parte que pasa el límite. Si no lo tienes claro, sigue leyendo.
¿Qué ingresos de alquiler tienes que declarar en el IRPF?
Olvídate de declarar solo lo que te conviene. En el IRPF, tienes que sumar todos los alquileres de vivienda que hayas cobrado entre enero y diciembre. Por tanto, tanto si es un solo inquilino como si cambiaste de arrendatario durante el año, todo cuenta. No hacerlo es una de las causas clásicas de inspección de Hacienda, y las sanciones pueden superar el 50 % de lo no declarado.
Además, recuerda que si compartes la propiedad, la renta se reparte entre los propietarios según su porcentaje. Por ejemplo, si sois dos hermanos y cada uno tiene el 50 %, cada uno declara la mitad de los ingresos y de los gastos.
Deducciones y bonificaciones
La cantidad exacta que pagan los propietarios depende también de las bonificaciones y deducciones. Por ejemplo, la bonificación IRPF por alquiler puede ser del 50 %… o del 90 % si cumples ciertos requisitos de zona tensionada y bajada de renta. Es más, eso cambia por completo el importe final.
Además, puedes deducir gastos como el IBI, comunidad, reparaciones, intereses de la hipoteca o seguros del piso alquilado. Si no los descuentas, estarás pagando IRPF de más. Aquí tienes una guía detallada de deducciones fiscales por alquiler de piso en 2026.
Por tanto, los tramos IRPF alquiler vivienda se aplican sobre el beneficio neto, no sobre el total que cobras. En concreto, si ingresas 12.000 euros por el alquiler, pero tienes 3.000 de gastos deducibles, solo tributas por 9.000.
Cómo se calculan los tramos IRPF alquiler vivienda: paso a paso
- Suma lo que hayas ingresado de alquiler durante el año.
- Después, resta los gastos deducibles que te corresponden.
- En cuanto tengas el resultado anterior, aplica la bonificación (por ejemplo, del 50 %), si tu alquiler es de vivienda habitual y cumples requisitos.
- Además, suma ese resultado a tus otros ingresos (sueldo, paro, pensión, etc.).
- Sobre el total, aplica la escala de tramos IRPF alquiler vivienda que has visto antes.
Eso sí, recuerda: solo se aplica el tipo más alto a la parte que supere el tramo, no a todo el ingreso.
Caso práctico: cuánto IRPF pagas por un alquiler real
Pongamos que tienes un piso en alquiler y cobras 900 euros al mes. Eso son 10.800 euros al año. Por ejemplo, tus gastos deducibles suman 2.300 euros (IBI, comunidad, seguro y reparaciones). El alquiler es para vivienda habitual y cumples los requisitos para aplicar la bonificación del 60 % (la habitual hasta 2023, aunque se reduce al 50 % en contratos nuevos) según la Ley 12/2023.
Así calculas el IRPF alquiler vivienda:
- Ingresos: 10.800 €
- Gastos deducibles: -2.300 €
- Rendimiento neto: 8.500 €
- Bonificación del 50 % (contrato nuevo): 4.250 € tributan
Supón que tienes un sueldo de 24.000 euros brutos al año. Es decir, el total a tributar es 28.250 euros.
¿Cómo se aplica la tabla?
- Hasta 12.450 €: 19 % = 2.365,5 €
- De 12.450 a 20.200 (7.750 €): 24 % = 1.860 €
- De 20.200 a 28.250 (8.050 €): 30 % = 2.415 €
Por tanto, total IRPF (solo por comparar): 6.640,5 €
Pero si no tuvieras el piso alquilado, solo tributarías por 24.000 euros. En ese caso:
- Hasta 12.450 €: 19 % = 2.365,5 €
- De 12.450 a 20.200 (7.750 €): 24 % = 1.860 €
- De 20.200 a 24.000 (3.800 €): 30 % = 1.140 €
En resumen, total IRPF: 5.365,5 €
Por tanto, el piso alquilado te sube la factura en 1.275 euros. Sin embargo, si no aplicas la bonificación, tributarías por 8.500 euros más, y el extra de IRPF subiría a casi 2.400 euros. Así que sí, aplicar bien los tramos IRPF alquiler vivienda y las deducciones marca la diferencia.
¿Y si tienes varios pisos alquilados?
Da igual si es uno o tres pisos. En cualquier caso, Hacienda suma todos los rendimientos netos y aplica los tramos IRPF alquiler vivienda sobre el total. Si los ingresos netos superan los 35.200 euros, puedes saltar de pagar el 24 % al 30 % o más en la parte superior. Por eso es tan importante deducir bien cada gasto y no dejar bonificaciones sin aplicar.
Además, si eres autónomo y tienes rendimientos de actividades económicas, tendrás que sumar también esos ingresos antes de aplicar los tramos IRPF alquiler vivienda. Si tienes dudas sobre este punto, tienes una guía específica en autónomos: cuota, IVA e IRPF explicados sin tecnicismos.
Comparativa de tramos IRPF alquiler vivienda: comunidad a comunidad
No, no pagas lo mismo en Madrid que en Cataluña o Andalucía. Cada comunidad autónoma fija su parte del IRPF. Por tanto, los tramos IRPF alquiler vivienda pueden variar hasta en 4 puntos. Aquí tienes una tabla comparativa con el tipo máximo en cada comunidad para 2026:
| Comunidad | Tipo máximo IRPF (%) | Tipo medio (renta 25.000 €) | Tipo mínimo (primer tramo) |
|---|---|---|---|
| Madrid | 45,5 | 27 | 18,5 |
| Cataluña | 49,5 | 29 | 21 |
| Andalucía | 46 | 27 | 18,5 |
| Com. Valenciana | 48 | 28 | 20 |
| Galicia | 47,5 | 27 | 18,5 |
| País Vasco | 49,5 | 28 | 19 |
En concreto, la diferencia puede superar los 3.000 euros en la declaración si tienes rentas altas de alquiler.
Cuándo NO compensa alquilar
Alquilar no siempre sale a cuenta. En cambio, si tienes pocos gastos deducibles y no puedes aplicar la bonificación (por ejemplo, en pisos turísticos o en alquileres a empresas), los tramos IRPF alquiler vivienda te pueden dejar con menos beneficio del que esperas. Si tus ingresos netos suben de tramo y pagas, por ejemplo, un 33 %, puede que el extra de impuestos supere el rendimiento real.
Además, si tienes hipoteca y los intereses no cubren la mayor parte de los ingresos, puedes encontrarte con que el IRPF se come la mitad del beneficio neto. Por eso, si tienes dudas sobre cómo amortizar la hipoteca para optimizar el resultado, te explicamos los números en amortizar la hipoteca anticipadamente.
Por tanto, conviene hacer números antes de firmar cualquier contrato. Y si no puedes deducir gastos o bonificar, valora otras alternativas.
¿Y si no aplico la retención?
En el alquiler de vivienda habitual, el inquilino no tiene que practicar ninguna retención en la renta mensual. Sin embargo, esto es diferente del alquiler de locales, donde sí es obligatoria la retención del 19 %. Si quieres saber los detalles, tienes la guía completa en retención IRPF alquiler local: guía práctica.
Eso sí: que no haya retención no significa que te libres de declarar. Simplemente, pagarás todo el IRPF en la declaración anual, y los tramos IRPF alquiler vivienda se aplicarán entonces sobre el total de tus ingresos.
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Preguntas frecuentes sobre tramos IRPF alquiler vivienda
¿Qué diferencia hay entre los tramos IRPF alquiler vivienda y los del ahorro?
Dicho de otro modo, los tramos IRPF alquiler vivienda pertenecen a la base general (como el sueldo), que llega hasta el 49,5 % según la comunidad. Los del ahorro (para intereses o dividendos) son inferiores, del 19 % al 28 %.
¿Puedo perder la bonificación del 50 % si subo el alquiler?
Sí. Desde 2024, la bonificación del IRPF alquiler vivienda puede bajar al 40 %, 60 % o incluso solo al 50 % si no cumples requisitos (como bajar la renta al nuevo inquilino en zona tensionada). Además, los detalles están en la ley y en la guía de bonificación IRPF alquiler.
¿Y si tengo el piso vacío parte del año?
Solo tributas por los meses en que has cobrado alquiler. Es decir, si el piso está vacío, no sumas ingresos, pero tampoco puedes deducir gastos salvo los estrictamente proporcionales.
¿Hace falta declarar un alquiler a familiares?
Por supuesto, sí, aunque sea a un hijo o hermano. Y si el alquiler es inferior al de mercado, Hacienda puede ajustar el rendimiento. Ojo con poner alquileres ficticios.
¿Hay diferencias si alquilo a una empresa?
Sí. En este caso, los tramos IRPF alquiler vivienda solo se aplican a alquileres a particulares para vivienda habitual. Si alquilas a una empresa, no puedes aplicar las bonificaciones (ni deducciones por vivienda), y tributas por el 100 % de lo ingresado.
¿Dónde consultar los tramos IRPF alquiler vivienda oficiales?
La Agencia Tributaria publica cada año la escala de tramos IRPF alquiler vivienda en la web del IRPF. Además, la normativa general está en la Ley del IRPF (Ley 35/2006). Y las novedades de alquiler en la Ley 12/2023 de Vivienda.
En cada campaña de la renta, los tramos IRPF alquiler vivienda pueden variar. Por tanto, revisa la tabla de tu comunidad antes de hacer la declaración. O consulta con un asesor si tienes ingresos complejos o varios pisos.
Fuentes
Revisado el 2 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.
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