Olvídate del mito de que la rentabilidad alquiler piso es esa cifra bonita que ves en los anuncios. En realidad, calcular la rentabilidad alquiler piso implica mucho más que dividir lo que cobras por lo que pagaste. De hecho, si solo haces esa cuenta, te dejas fuera gastos, impuestos y hasta los meses en los que el piso puede estar vacío pero tú sigues pagando. Por eso, la rentabilidad real suele ser bastante menor de lo que te cuentan los folletos. Vamos a ponerle números y a ver qué sí y qué no compensa.
Rentabilidad alquiler piso: mucho más que la “bruta”
Seguro que has escuchado que la rentabilidad alquiler piso en España ronda el 6%. Pero ojo, ese cálculo es “bruto”, es decir, sin quitar ni un euro de gastos, impuestos ni imprevistos. La mayoría de portales, bancos y hasta algunas agencias solo te muestran ese número, porque queda más bonito. Sin embargo, a la hora de la verdad, lo que importa es cuánto te queda en el bolsillo cada año.
La fórmula de la rentabilidad bruta es fácil: sumas todo lo que cobras de alquiler en un año y lo divides por lo que pagaste por el piso, multiplicando por 100 para tener el porcentaje. Por ejemplo, si cobras 900 € al mes, son 10.800 € al año. Si el piso te costó 180.000 €, la rentabilidad bruta sería (10.800 / 180.000) x 100 = 6%.
En cambio, esto no refleja la realidad. Además, no incluye ni el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni los meses que el piso pueda estar vacío. Por tanto, si quieres saber la rentabilidad alquiler piso de verdad, hay que seguir restando.
Cómo calcular la rentabilidad neta de un piso en alquiler
Para conocer la rentabilidad alquiler piso neta, tienes que descontar todos los gastos que sí o sí tendrás cada año. Los principales son:
- Gastos fijos: IBI (por ejemplo, 400 € al año en una ciudad media), comunidad (unos 600 € al año), seguro del hogar (entre 150 y 300 € anuales), y posibles derramas.
- Gastos variables: Reparaciones o averías. Si el inquilino se va, a veces hay que pintar o arreglar algo. Por tanto, calcula al menos 400-500 € al año de media.
- Gastos de gestión: Si contratas una agencia, suelen cobrar entre un 5% y un 10% de la renta anual. Por 10.800 € al año, serían entre 540 y 1.080 €.
- Meses sin alquilar: Lo habitual es contar con al menos uno de cada tres años con un mes vacío. Eso son 900 € menos cada tres años, o 300 € al año de media.
Por tanto, si sumas estos gastos, te puedes dejar perfectamente entre 1.500 y 2.500 € al año. Ahora sí, la rentabilidad alquiler piso neta sería: (10.800 € – 2.000 €) / 180.000 € x 100 = 4,9 %. Y eso, sin contar los impuestos al declarar el alquiler.
Recuerda que en esta guía sobre reparaciones en pisos de alquiler tienes el detalle de lo que paga el propietario y lo que paga el inquilino.
¿Qué se suele olvidar al calcular la rentabilidad alquiler piso?
Hay tres errores típicos al calcular la rentabilidad alquiler piso:
- No restar el IRPF: Alquiler de vivienda habitual tributa en el IRPF, aunque puedes deducir muchos gastos. Pero lo que pagas a Hacienda baja mucho la rentabilidad real. Si te interesa el detalle, aquí tienes la guía sobre los tramos de IRPF en alquiler de vivienda.
- No contar la inflación ni revalorización: Si compras un piso por 180.000 € y cinco años después lo vendes por lo mismo, en realidad has perdido dinero por la inflación. El INE publica cada año el índice de precios de vivienda, donde puedes ver si tu zona sube o baja.
- No incluir el coste de la hipoteca: Si tienes hipoteca, los intereses y comisiones también afectan. Sobre todo si es variable y el Euríbor sube. Consulta aquí la guía de gastos de hipoteca para saber cuáles te afectan.
Además, casi nadie suma los gastos de compra: notaría, registro, ITP (que suele ser entre el 6% y el 10% del precio del piso según la comunidad autónoma), gestoría… Por una vivienda de 180.000 €, son entre 12.000 y 18.000 € más. Si los ignoras, la rentabilidad alquiler piso que calculas es siempre exagerada.
Comparativa: rentabilidad alquiler piso según comunidad autónoma
No hay una sola “rentabilidad alquiler piso” para toda España. Según datos del Banco de España, Madrid y Barcelona suelen tener rentabilidades brutas más bajas (entre el 4% y el 5%), mientras que ciudades medianas o zonas universitarias superan el 6%. Pero los gastos también cambian mucho.
| Comunidad Autónoma | Precio medio compra m² (2026) | Alquiler medio m² | Rentabilidad bruta (%) | Gastos anuales aproximados (€) |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 3.550 € | 17,6 € | 5,0 | 2.200 |
| Cataluña | 3.180 € | 16,1 € | 4,9 | 2.000 |
| Andalucía | 2.090 € | 9,5 € | 5,5 | 1.700 |
| Comunidad Valenciana | 2.025 € | 10,2 € | 6,0 | 1.500 |
| Galicia | 1.420 € | 7,4 € | 6,2 | 1.200 |
| País Vasco | 3.200 € | 13,8 € | 4,4 | 2.300 |
Como ves, los pisos más baratos permiten sacar más porcentaje de rentabilidad alquiler piso, pero suelen tener más riesgo de impago o periodos vacíos. En cambio, en las grandes ciudades, la rentabilidad es menor pero el alquiler es más estable y con menos meses vacíos.
¿Qué impuestos afectan a la rentabilidad alquiler piso?
En España, los ingresos por alquiler tributan en el IRPF. Pero no tributas por todo lo cobrado: puedes descontar gastos como el IBI, la comunidad, el seguro y las reparaciones. Y si alquilas la vivienda como “habitual” (no turística), puedes aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio neto desde 2024 (antes era el 60%). La Agencia Tributaria explica estos detalles en su Manual de IRPF.
Eso sí, si tienes varios pisos alquilados, el total puede hacer que subas de tramo y pagues más. Infórmate de los gastos deducibles en el IRPF por alquiler de vivienda antes de firmar el contrato, porque algunos solo se pueden justificar si los tienes bien documentados.
No compensa saltarse la declaración. Si Hacienda detecta ingresos de alquiler no declarados, las multas pueden superar el 50% de lo no pagado.
Rentabilidad alquiler piso con hipoteca: ¿merece la pena?
Comprar para alquilar con hipoteca es cada vez menos rentable. Los tipos de interés han subido y pagar una cuota de 900 € al mes por una hipoteca de 180.000 € a 25 años ya no es raro. Si cobras 950 € de alquiler, la diferencia es mínima y no te cubre imprevistos ni meses vacíos.
Además, solo puedes desgravar intereses de hipoteca en el IRPF sobre lo que corresponde a la parte alquilada. Y si el inquilino deja de pagar, la deuda es tuya. Por tanto, la rentabilidad alquiler piso con hipoteca suele ser inferior al 3% neto en la mayoría de ciudades donde el precio de compra ha subido mucho.
En esta guía te explicamos cómo calcular cuánto te prestan para una hipoteca y cuáles son los gastos reales.
Caso práctico: calcular rentabilidad alquiler piso paso a paso
Vamos a verlo con números reales de 2026. Imagina que compras un piso en Valencia por 180.000 €. Pagas 14.400 € de ITP (8%), 2.000 € de notaría y registro, y 1.000 € de otros gastos. Total: 197.400 €.
Lo alquilas por 900 € al mes. En un año, cobras 10.800 €. Tus gastos:
- IBI: 400 €
- Comunidad: 500 €
- Seguro: 200 €
- Mantenimiento y reparaciones: 400 €
- Mes sin alquilar cada tres años: 300 €
- Gestión (no la usas, así que 0 €)
Total gastos anuales: 1.800 €.
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Ingresos alquiler (anual) | 10.800 |
| Gastos totales (anual) | 1.800 |
| Beneficio neto antes de impuestos | 9.000 |
| Rentabilidad bruta (%) | 10.800 / 197.400 x 100 = 5,5 |
| Rentabilidad neta (%) | 9.000 / 197.400 x 100 = 4,6 |
Supón que, tras gastos, tu base imponible en el IRPF es 9.000 €. Aplicando la reducción del 50% (por vivienda habitual), tributas por 4.500 €. Si tu tipo marginal es el 24%, pagarás 1.080 € a Hacienda. Es decir, tu beneficio final será de 7.920 € y la rentabilidad alquiler piso neta después de impuestos será de 4%.
Ahora imagina que el piso se deprecia o tienes que venderlo por menos de 180.000 €. En ese caso, la rentabilidad real cae, e incluso puedes perder dinero.
¿Cuándo no compensa alquilar un piso?
No compensa alquilar si los gastos y los impuestos se comen más del 60% de los ingresos. Eso pasa, por ejemplo, si compras en zonas donde el precio de compra está disparado y el alquiler no sube igual. Tampoco compensa si dependes de la renta de alquiler para pagar una hipoteca elevada y no tienes colchón para cubrir meses sin inquilino.
Además, si prefieres liquidez o invertir en otros productos más líquidos y diversificados, como un fondo indexado, puedes obtener rentabilidades similares o mejores, aunque con riesgos distintos. Aquí tienes una comparativa entre plan de pensiones y fondo indexado.
Cómo mejorar la rentabilidad alquiler piso (sin caer en trampas)
Puedes aumentar la rentabilidad alquiler piso ajustando estos factores:
- Negocia bien el precio de compra. Un 5% menos en el precio de compra puede subir tu rentabilidad un 0,5% anual.
- Evita pisos en comunidades con gastos muy altos. A veces, un ascensor o una piscina disparan la cuota anual.
- Revisa el estado del piso. Un piso recién reformado o en buen estado reduce las reparaciones y los meses vacíos.
- Busca inquilinos solventes y contratos estables, aunque la renta no sea la más alta posible.
- Declara todo y deduce todos los gastos posibles en el IRPF.
En cambio, lo que no suele compensar es reformar el piso solo para alquilarlo más caro. Muchas reformas no se amortizan en el alquiler y, además, implican más gastos iniciales y pueden retrasar el inicio del alquiler varios meses.
Si tienes dudas con la fianza o los gastos, consulta la guía legal sobre la fianza del alquiler.
Calcula tu rentabilidad: ¿Cuánto sacarías tú?
Introduce tus propios números de compra, alquiler y gastos para saber cuál sería la rentabilidad alquiler piso real en tu caso.
Simula el interés compuesto
Mira cuánto puede crecer tu dinero si inviertes una cantidad cada mes.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad alquiler piso
- ¿Se puede perder dinero alquilando un piso? Sí. Si tienes muchos meses vacíos, impagos, reparaciones caras o vendes el piso por menos de lo que te costó, puedes acabar en negativo.
- ¿Qué gastos puedo deducir en el IRPF? IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses de hipoteca, amortización del inmueble, gastos de gestión y suministros si los pagas tú. Más detalles en la lista de gastos deducibles por alquiler en el IRPF.
- ¿Hay límite de subida anual de alquiler? Sí. Actualmente, la Ley 12/2023 limita la subida a un máximo del 3% anual en mayoría de contratos nuevos. Consulta el BOE para conocer todas las excepciones.
- ¿Conviene más piso turístico o alquiler de larga duración? El turístico puede dar más rentabilidad en ciudades con mucha demanda, pero tiene más riesgos y exigencias legales, y está restringido en muchas zonas.
- ¿Se puede alquilar un piso con hipoteca? Sí, pero debes avisar al banco si la hipoteca es de VPO o bonificada. Y el alquiler debe cubrir la cuota y los gastos para que compense de verdad. Más detalles en la guía sobre amortizar la hipoteca anticipadamente.
Fuentes
- Banco de España: Rentabilidad del alquiler
- INE: Índice de precios de vivienda
- Agencia Tributaria: IRPF y alquiler de vivienda
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Revisado el 2 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.
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