No, no todo lo que se estropea en un piso de alquiler lo paga el casero. De hecho, las reparaciones piso de alquiler generan más dudas de lo que parece. Tampoco todas las facturas y recibos se cuelan en el precio del alquiler. El reparto de las reparaciones piso de alquiler y de los gastos como la pintura, la caldera, la basura o el IBI viene marcado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE), no por lo que diga «el contrato tipo» de una inmobiliaria. Aquí tienes, con números y casos, qué toca pagar a cada uno y por qué.
Reparaciones piso de alquiler: ¿de quién es cada arreglo?
La confusión típica: piensas que si pagas el alquiler, el casero tiene que arreglar cualquier cosa que se rompa en la vivienda. Pero la realidad es otra. Según la LAU, el arrendador debe ocuparse de las reparaciones piso de alquiler que garanticen la habitabilidad del piso. Es decir, lo básico para vivir: fontanería, electricidad, calefacción, ventanas… Sin embargo, todo lo que sea un desperfecto menor o fruto del uso diario, toca al inquilino.
Por ejemplo, si la caldera deja de funcionar de repente y tú no has hecho nada raro, la reparación corresponde al propietario. En cambio, si el grifo gotea tras años de uso o hay que cambiar una bombilla, te toca a ti. Además, si algo se rompe por un mal uso (como una puerta forzada), el inquilino paga sí o sí.
Qué dice la LAU sobre las reparaciones piso de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 21) distingue entre:
- Reparaciones necesarias para conservar el piso habitable: casero.
- Pequeñas reparaciones por desgaste del uso diario: inquilino.
Eso sí, el truco está en el concepto de “pequeñas reparaciones”. No viene en euros, pero sí en sentido común: cambiar una persiana atascada o una llave de luz son pequeñas reparaciones piso de alquiler. Cambiar la instalación eléctrica, no.
Caldera, electrodomésticos y calefacción: ¿quién paga aquí?
Uno de los conflictos clásicos en las reparaciones piso de alquiler. Si la caldera o el termo se estropea sin que tú hayas hecho nada fuera de lo normal, es una reparación que paga el propietario. Lo mismo con la nevera, la lavadora o la vitrocerámica, si venían ya con el piso y se averían por desgaste normal.
Eso sí: si la caldera se estropea porque no la has purgado nunca o la vitro se rompe por un golpe, entonces el casero puede exigirte que lo pagues tú. Y si metes un electrodoméstico tuyo, cualquier reparación es tuya.
Además, el mantenimiento anual de la caldera, salvo que el contrato diga lo contrario, suele ser cosa del inquilino y cuesta entre 60 y 100 euros. Pero la reparación de averías, la paga el casero.
Tabla de reparto de gastos comunes en reparaciones piso de alquiler
| Elemento | ¿Quién paga mantenimiento? | ¿Quién paga reparación? | Ejemplo de coste |
|---|---|---|---|
| Caldera | Inquilino (revisión anual) | Casero (avería por uso normal) | Reparar: 200-500€ Revisión: 60-100€ |
| Electrodomésticos incluidos | Inquilino (limpieza, uso) | Casero (avería por antigüedad) | Reparar lavadora: 80-200€ |
| Persianas | Inquilino (lubricar, limpiar) | Casero (cambio total, motor) | Cambio motor: 150-250€ |
| Bombillas, grifos, manillas | Inquilino | Inquilino | Cambio bombilla: 1-5€ |
| Fontanería grave (tubería rota) | Casero | Casero | Reparar fuga: 150-500€ |
En resumen: todo lo estructural y costoso, el casero. Todo lo de uso diario y barato, el inquilino.
Pintura, suelos y paredes: ¿toca pagar o no?
Muchos inquilinos creen que pueden exigir que el casero pinte antes de entrar, o que les pague la pintura al irse. Pero salvo que el contrato lo ponga claro, la pintura no es una de las reparaciones piso de alquiler obligatorias para el propietario. Solo si hay humedades o daños graves, el casero tiene que actuar.
Por tanto, si al irte las paredes tienen agujeros, manchas o rayas por tu culpa o por colgar cuadros, lo normal es que el casero descuente de la fianza lo que cueste arreglarlo. Pintar una vivienda media cuesta entre 800 y 1.200 euros en 2026. Si dejas el piso en buen estado salvo pequeñas marcas de uso, no te pueden obligar a pintar ni a pagar la pintura.
¿Qué pasa con el suelo?
Si rompes una baldosa o rayas el parquet por arrastrar muebles, ese arreglo te toca a ti. En cambio, si el suelo está viejo o las baldosas se sueltan solas, es responsabilidad del propietario.
En cualquier caso, antes de entrar haz fotos del estado real del piso. Así evitas problemas con las reparaciones piso de alquiler cuando te vayas.
Basuras, IBI y comunidad: ¿a quién corresponde cada recibo?
Aquí hay muchas dudas y trampas en los contratos. Vamos por partes:
- Basuras: normalmente las paga el inquilino. El importe depende del ayuntamiento: en Madrid ronda los 60 euros al año; en Barcelona, 90 euros.
- IBI: por ley, el Impuesto de Bienes Inmuebles lo paga el propietario, salvo pacto expreso en el contrato. Pero incluso así, muchos tribunales rechazan que lo pague el inquilino. Cuesta entre 200 y 900 euros al año según ciudad y piso.
- Comunidad de propietarios: las cuotas normales (ascensor, limpieza, seguro) normalmente las paga el casero. Solo puedes pagar gastos “individualizables” (como la calefacción central), y solo si lo pone el contrato.
Así que, si te meten todos estos gastos en el contrato, revisa bien: el IBI y la comunidad no deberían ir a tu cuenta salvo que lo aceptes expresamente, y aun así, puede que un juez lo anule si reclamas.
En cambio, puedes leer más sobre quién paga qué en una vivienda si compras en vez de alquilar.
Seguro del piso: ¿es obligatorio y quién lo paga?
Ni la LAU ni ninguna otra ley obliga a tener seguro de hogar en un alquiler. Es decir, el casero puede tener uno para proteger la vivienda (continente), y tú puedes contratar otro para tus cosas (contenido). La prima de un seguro básico ronda los 120-180 euros al año en 2026.
Sin embargo, si el casero exige en el contrato que tengas seguro, tendrás que pagarlo tú. Pero no puede obligarte fuera del contrato. Y si hay daños por un siniestro (por ejemplo, una fuga de agua que causas tú), el seguro que corresponda pagará según la póliza, pero tú responderás si no cubre el daño.
En cambio, tienes más detalles sobre cómo ahorrar en seguros.
Limpieza y mantenimiento
La limpieza diaria y el mantenimiento básico del piso son siempre responsabilidad del inquilino. Por tanto, si al irte dejas el piso sucio, el casero puede descontar de la fianza lo que cueste una limpieza profesional (entre 80 y 150 euros por un piso de 70 m²).
En cambio, las reparaciones piso de alquiler no incluyen limpiar la campana extractora, el horno o las ventanas. Pero si hay plagas (cucarachas, ratones) y no es por tu culpa, el propietario debe sanearlo. Si es por falta de limpieza, te toca a ti.
El mantenimiento del jardín o zonas verdes, si existen, también depende de lo que diga el contrato. Si nada pone, le corresponde al casero.
Reparaciones piso de alquiler
No puedes descontar de la renta una reparación piso de alquiler sin permiso del propietario y sin avisar antes. Por tanto, si el casero no arregla algo esencial (por ejemplo, la calefacción en enero) tras tu aviso, puedes hacerlo tú, pero documenta bien el aviso y la factura. Reclama por escrito. Aun así, lo ideal es que lo autorice antes.
No compensa meterse en líos descontando importes del alquiler por tu cuenta. Si lo haces, el casero puede demandarte por impago. Mejor guarda todos los mensajes y facturas, y recurre si se niega a arreglar lo obligatorio. Si la avería es urgente y peligrosa (inundación, corte de luz), actúa y reclama después.
¿Y si el piso necesita obras grandes? Qué hacer con las reformas
Si el piso se queda sin agua caliente, sin calefacción o con humedades graves, el casero tiene que arreglarlo incluso si cuesta miles de euros. Por tanto, no puede repercutirte el coste. Si no lo hace, puedes denunciarlo y pedir una rebaja del alquiler mientras dure la avería.
En cambio, si quieres hacer obras de mejora (tirar un tabique, cambiar la cocina), solo puedes hacerlo con permiso escrito del propietario. Pero si lo haces sin permiso, puede exigirte dejar el piso como estaba al irte.
Además, si el casero hace obras para mejorar el piso (poner ascensor, instalar doble ventana), puede subir el alquiler hasta un 20% si el contrato lo permite, pero solo tras aviso y con límites legales.
En concreto, consulta cómo afectan estas mejoras a la deducción en el IRPF en nuestro artículo sobre gastos deducibles alquiler.
Caso práctico: reparto de gastos
Imagina que alquilas un piso en Valencia por 850 euros al mes en 2026. El contrato dice que pagas la basura y las pequeñas reparaciones piso de alquiler, pero no el IBI ni la comunidad.
- En marzo, la caldera deja de funcionar. El técnico cobra 320 euros por la reparación. Por tanto, lo paga el casero.
- En mayo, se atasca una persiana. Cambiar la cinta cuesta 20 euros. Así que te toca pagarlo a ti.
- En julio, se rompe una baldosa del baño porque se te cae un frasco. El casero te pasa la factura: 75 euros. En este caso, pagas tú.
- En septiembre, el ayuntamiento pasa el recibo de basuras: 68 euros. Por eso, lo pagas tú, como pone el contrato.
- El seguro de hogar del casero cubre un escape de agua que afecta al vecino: en realidad, no pagas nada.
- Al irte, el piso está limpio y solo hay marcas normales de uso. Por tanto, no te descuentan nada de la fianza.
En total, tú pagas 20 + 75 + 68 = 163 euros en gastos y reparaciones piso de alquiler durante todo el año, más el alquiler mensual. El casero asume el coste grande de la caldera y el seguro.
Preguntas frecuentes sobre reparaciones y gastos en alquiler
- Si se rompe la cerradura, ¿quién paga? Si es por desgaste, el casero. Pero si es porque has perdido las llaves, tú.
- ¿Quién paga las revisiones de la caldera? El inquilino, salvo pacto en contra, porque es un mantenimiento obligatorio y periódico.
- ¿Pueden subirme el alquiler por obras? Solo si lo dice el contrato y tras aviso. El límite es del 20% anual.
- ¿Y si hay goteras del tejado? Reparación estructural: paga el casero.
- ¿Hace falta seguro de hogar? No es obligatorio, pero recomendable. Si lo exige el contrato, lo pagas tú.
- ¿Qué pasa si no pago una reparación que me corresponde? El casero puede descontarlo de la fianza o reclamártelo judicialmente. Es más, puedes ver más sobre imprevistos en qué hacer si no puedes pagar una cuota.
- ¿Puedo deducir alguna reparación en mi renta? Solo el propietario puede deducir gastos de reparación en IRPF. Por tanto, mira cómo en esta guía sobre tramos IRPF alquiler vivienda.
Lo que no compensa: errores caros en las reparaciones piso de alquiler
No te fíes de contratos que cargan todos los gastos al inquilino. En la práctica, muchos ponen que tú pagas comunidad, seguro, IBI y hasta reparaciones estructurales. Aunque lo firmes, si reclamas, la LAU te protege. De hecho, hay sentencias que devuelven al inquilino todo lo pagado indebidamente.
En cambio, no compensa hacer reparaciones piso de alquiler costosas sin avisar al casero. Tampoco descontar importes del alquiler. Por eso, siempre pide confirmación por escrito, guarda facturas y consulta a un profesional si hay dudas. Si el casero no responde, mejor reclamar por vía legal o en organismos de consumo.
Fuentes
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
- Agencia Tributaria: Alquiler de vivienda
Revisado el 2 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.
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