Gastos deducibles alquiler: qué puedes descontar en el IRPF

¿Piensas que todo lo que gastas en tu piso alquilado se puede descontar en la declaración? Error. Los gastos deducibles alquiler no son tan amplios ni tan automáticos como muchos creen. Pero sí hay una lista concreta, con importes claros y reglas de prorrateo que te pueden ahorrar cientos o miles de euros en el IRPF si eres el propietario. Aquí tienes la lista completa, con números y condiciones. Nada de rodeos: solo lo que puedes aplicar de verdad.

La clave: solo puedes deducir gastos si eres arrendador

Olvida la idea de que, como inquilino, puedes meter en la renta los gastos deducibles alquiler. Eso sí, puedes optar a deducciones de cuota autonómica si cumples requisitos, pero no restar gastos como tal. Aquí hablamos de los propietarios que alquilan un piso: solo ellos pueden restar gastos deducibles alquiler en su declaración del IRPF. Todo está regulado en el manual de renta de la Agencia Tributaria y en la Ley 35/2006 del IRPF.

Por eso, si tienes un piso en alquiler, toma nota. Cada euro que logras deducir baja tu base imponible y la cuota final. Pero cuidado: la Agencia Tributaria puede pedirte facturas y justificantes. Nada de inventar gastos.

Lista completa de gastos deducibles alquiler en 2026

Estos son los gastos deducibles alquiler que puedes restar cada año en la renta. Nada fuera de esta lista sirve para bajar el IRPF.

• Intereses y gastos de la hipoteca (solo la parte de intereses, no el capital amortizado). Se incluye también la comisión de apertura, tasación o subrogación. Consulta en detalle qué gastos de la hipoteca puedes deducir.
• Amortización del inmueble (hasta el 3 % anual sobre el mayor valor entre coste de adquisición o valor catastral de construcción, nunca sobre el valor del suelo).
• Amortización del mobiliario y enseres (hasta el 10 % anual sobre el coste de cada elemento, solo si los alquilas amueblados).
• Impuestos y tasas (IBI, tasa de basuras, vados, y cualquier tributo que recaiga sobre la vivienda y pagues tú, no el inquilino).
• Primas de seguros (seguro del hogar, responsabilidad civil, impago de alquiler, etc.).
• Gastos de comunidad y derramas (solo los que te corresponden como propietario, no los pagados por el inquilino).
• Reparaciones y conservación (pintura, arreglo de electrodomésticos, fontanería, etc., pero no mejoras como cambiar la cocina entera).
• Suministros si los pagas tú: luz, agua, gas, internet (solo la parte que no repercutes al inquilino).
• Gastos de formalización del contrato (notaría, gestoría, registro) y defensa jurídica por el alquiler.
• Servicios y honorarios profesionales (administradores, agencias inmobiliarias para gestión del alquiler, etc.).
• Saldo de dudoso cobro (alquileres impagados si han pasado 6 meses y has reclamado judicialmente o por burofax).

Nada más. No puedes deducir gastos personales, amortización del valor del suelo, ni mejoras o ampliaciones. Tampoco puedes deducir gastos una vez el piso esté vacío entre alquileres, salvo los mínimos de conservación y suministros si demuestras que lo ofreces en alquiler.

Cómo se prorratean los gastos deducibles alquiler

No puedes deducir el 100 % de los gastos deducibles alquiler si el piso no ha estado arrendado los 12 meses. Por tanto, debes prorratear por días efectivamente alquilados. Por ejemplo, si solo estuvo alquilado 6 meses, solo puedes deducir la mitad de los gastos.

Además, si alquilas habitaciones, debes dividir los gastos entre la parte arrendada y la que ocupas tú o tu familia. El manual de renta de la Agencia Tributaria marca que se haga según los metros cuadrados arrendados frente al total.

Tipo de alquiler	Gasto deducible	Prorrateo	Ejemplo (importe anual)
Alquiler anual completo	100 % de los gastos	No hay prorrateo	1.200 € de IBI: deduces 1.200 €
Alquiler 6 meses	50 % de los gastos	Solo los meses alquilados	1.200 € de IBI: deduces 600 €
Habitaciones (20 m² de 100 m²)	20 % de los gastos	Según metros cuadrados	1.200 € de IBI: deduces 240 €

Amortización: el gasto deducible alquiler que marca la diferencia

Muchos propietarios olvidan la amortización, pero es la mayor partida en los gastos deducibles alquiler. Puedes deducir hasta el 3 % anual del valor de adquisición (menos el valor del suelo, que no se deduce nunca) o del valor catastral de construcción, el que sea mayor.

Por ejemplo, si compraste el piso por 150.000 € y el valor del suelo son 30.000 €, puedes aplicar el 3 % sobre 120.000 €: eso son 3.600 € al año. Si el valor catastral de construcción es mayor, usas ese importe.

Además, si el piso está amueblado, puedes deducir hasta el 10 % anual del coste de cada mueble o electrodoméstico (hasta que se amortice todo el valor).

Qué gastos NO puedes deducir en el alquiler

Aquí no hay medias tintas. Los gastos deducibles alquiler no incluyen:

• El capital amortizado de la hipoteca (solo los intereses y comisiones).
• Mejoras o ampliaciones (por ejemplo, cambiar la cocina o añadir una habitación).
• Multas, sanciones o recargos.
• Gastos personales o de uso propio.
• Gastos a cargo del inquilino (si en el contrato están a su nombre, no puedes deducirlos aunque los pagues tú).
• Gastos de gestoría o agencia al vender el piso (solo los de alquiler cuentan).

Intentar deducir estos gastos puede suponerte una sanción y recargos. En realidad, la Agencia Tributaria los revisa con lupa.

Reglas especiales: impagos, suministros y gastos compartidos

Si el inquilino deja de pagar, solo puedes deducir la deuda cuando hayan pasado al menos 6 meses desde el primer impago y la hayas reclamado judicialmente o por burofax. Además, si luego cobras, lo sumas como ingreso el año en que lo recuperas.

En cambio, si pagas suministros pero luego el inquilino te los abona, solo puedes deducir la parte que no recuperas. Y si alquilas solo una parte del piso, todos los gastos deducibles alquiler se prorratean según metros cuadrados o días alquilados.

Deducción del 60 %: cómo se aplica tras restar los gastos

Después de aplicar todos los gastos deducibles alquiler, la Agencia Tributaria permite reducir en un 60 % el rendimiento neto positivo si el alquiler es para vivienda habitual (no para oficinas, locales ni alquiler turístico). Es decir, si tus ingresos son 10.000 € y deduces 5.000 € en gastos, tributas solo por 2.000 €, tras aplicar el 60 % sobre los 5.000 € de beneficio.

Este porcentaje puede variar según la comunidad autónoma, pero actualmente el 60 % sigue en vigor para contratos en vigor antes de 2024 y para los firmados en zonas no tensionadas. Consulta los tramos IRPF del alquiler de vivienda para ver el impacto real.

Cómo justificar los gastos deducibles alquiler

No sirve cualquier papel. La Agencia Tributaria exige facturas completas con tus datos y los del proveedor, justificantes de pago y, en el caso de servicios, contratos o recibos detallados. Los gastos deducibles alquiler no se aceptan con tickets, extractos bancarios sueltos ni justificantes informales.

Además, debes conservar la documentación al menos durante 4 años, que es el plazo de prescripción de la declaración de la renta. Por tanto, guarda siempre todos los documentos.

Si tienes dudas sobre cómo clasificar un gasto concreto, consulta el manual de renta o pide ayuda a un asesor fiscal antes de presentar la declaración.

Ejemplo práctico: cuánto puedes deducir en un piso de alquiler en Madrid

Imagina que compraste un piso en Madrid por 200.000 € (valor catastral de construcción: 170.000 €; valor del suelo: 30.000 €). Lo tienes alquilado todo el año por 1.000 € al mes. Estos son tus gastos anuales:

• Intereses de hipoteca: 2.500 €
• IBI: 450 €
• Comunidad: 900 €
• Seguro hogar: 250 €
• Reparaciones: 400 €
• Amortización inmueble: 3 % sobre 170.000 € = 5.100 €
• Amortización mobiliario (5.000 € de muebles nuevos): 10 % = 500 €

Ingresos: 12.000 € (1.000 €/mes x 12 meses)

Por tanto, total gastos deducibles alquiler: 2.500 + 450 + 900 + 250 + 400 + 5.100 + 500 = 10.100 €

Rendimiento neto: 12.000 € – 10.100 € = 1.900 €

Reducción por alquiler de vivienda habitual (60 %): 1.900 € x 60 % = 1.140 €

Base imponible final: 1.900 € – 1.140 € = 760 €
Tributarías solo por 760 € en el IRPF, no por los 12.000 € de ingresos. La diferencia es enorme.

Este ejemplo confirma que aplicar bien los gastos deducibles alquiler puede hacer que pagues muy poco IRPF por tus ingresos de alquiler. Pero cuidado: si el piso está vacío, solo deduces la parte proporcional, y si tienes ingresos por alquiler turístico, pierdes la reducción del 60 %.

Comparativa: diferencias de gastos deducibles alquiler según la comunidad autónoma

Las reglas básicas de los gastos deducibles alquiler las marca la ley estatal, pero algunas deducciones autonómicas pueden mejorar el resultado final. Aquí tienes una tabla con diferencias clave:

Comunidad	Deducción estatal (gastos)	¿Deducción autonómica extra?	Observaciones
Madrid	Sí	Sí, para inquilinos jóvenes	Reducción 60 % si es vivienda habitual
Cataluña	Sí	Sí, según nivel de renta	Reducción 60 % y deducción extra para menores de 32 años
Andalucía	Sí	No	Solo deducción estatal
País Vasco	Sí	Sí, reglas propias	Normativa foral específica

En resumen, los gastos deducibles alquiler son iguales para todos los propietarios, pero la deducción final puede mejorar según tu comunidad o si cumples requisitos para deducciones autonómicas.

Además, si eres autónomo y alquilas parte de tu vivienda como oficina, tienes reglas diferentes. Consulta nuestra guía sobre cuota, IVA e IRPF de autónomos para no cometer errores.

¿Cuándo NO compensa deducir gastos en el alquiler?

No siempre te interesa restar todos los gastos deducibles alquiler. Si tienes muchos gastos de reparación o amortización, puedes reducir tanto el beneficio que la reducción del 60 % se queda en casi nada. En ese caso, perderás la posibilidad de aprovechar esa reducción en años siguientes, ya que los gastos solo puedes deducirlos en el ejercicio en que los pagas.

Además, si tienes varios pisos y en uno tienes pérdidas, no puedes compensarlas con beneficios de otros alquileres. La Agencia Tributaria exige declarar cada inmueble por separado.

Por eso, antes de lanzarte a descontar hasta el último euro, revisa bien tus cifras y utiliza una app para controlar gastos para calcular con precisión.

¿Quieres saber cuánto te puedes deducir? Usa nuestra calculadora

Preguntas frecuentes sobre gastos deducibles alquiler

• ¿Puedo deducir el gasto de una reforma integral?
  No. Solo se deducen reparaciones y conservación, no mejoras ni ampliaciones.
• ¿Y si el inquilino paga IBI o suministros?
  Por tanto, solo puedes deducir lo que pagas tú y no repercutes al inquilino.
• ¿Puedo deducir gastos si el piso está vacío?
  Sí, pero solo los mínimos y si demuestras que lo sigues ofreciendo en alquiler.
• ¿Me pueden pedir facturas de todo?
  Sí. La Agencia Tributaria puede exigir justificantes de todos los gastos deducidos.
• ¿Qué pasa si me paso deduciendo?
  Sanciones, recargos e intereses. Mejor quedarse corto y consultar dudas.
• ¿Se pueden deducir los gastos de tener un coche para ir a supervisar la vivienda?
  No. Solo se admiten los gastos directamente ligados al piso, no los de transporte personal. Si quieres ver todos los gastos ligados a tener coche, revisa esta guía.
• ¿Qué app me ayuda a registrar los gastos deducibles alquiler?
  Por tanto, puedes usar una app para control de gastos familiares o una específica para alquileres, siempre que permita exportar datos y escanear facturas.

Fuentes

• Agencia Tributaria – Renta
• Ley 35/2006, de IRPF (BOE)
• Manual práctico de Renta 2025 (PDF)

Revisado el 2 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.