Calcular el IBI: cómo se calcula y quién debe pagarlo

No, el IBI no es una cantidad fija ni igual para todos. Calcular el IBI en tu recibo depende de dos cosas clave: el valor catastral de tu vivienda y el tipo impositivo que decide tu ayuntamiento. Por eso, dos pisos idénticos pueden pagar 250 euros de diferencia solo por estar en otra ciudad. Además, la ley pone límites, pero la realidad es que muchos propietarios ni saben cuánto ni por qué lo pagan. Por tanto, te cuento a fondo cómo calcular el IBI, quién lo paga y cómo puedes conseguir que baje.

Cómo calcular el IBI: el valor catastral y el tipo impositivo

Para calcular el IBI necesitas dos datos:

• Valor catastral: Lo fija la Dirección General del Catastro. No es el valor de mercado, sino una estimación oficial (normalmente más baja) que incluye suelo y construcción. Además, puedes verlo en el recibo del IBI, en la Sede Electrónica del Catastro o pedirlo en el ayuntamiento.
• Tipo impositivo: Es un porcentaje que decide cada ayuntamiento. En 2026, el mínimo legal es el 0,4 % y el máximo el 1,1 % para viviendas urbanas. Así, con el mismo piso, puedes pagar 400 euros en un municipio y 1.100 euros en otro, solo por este tipo.

Por tanto, la fórmula para calcular el IBI es simple:

IBI anual = Valor catastral x Tipo impositivo

Por ejemplo, si tu piso tiene un valor catastral de 80.000 euros y el tipo es del 0,6 %, pagarás 480 euros al año. Si el tipo es del 1 %, se va a 800 euros.

Conviene revisar estos dos datos cada año, ya que el ayuntamiento puede subir el tipo o el Catastro actualizar el valor. Si tienes dudas sobre el valor catastral de tu vivienda, consulta directamente en la Dirección General del Catastro. Además, puedes informarte sobre las bases legales en la Ley de Haciendas Locales.

Quién paga el IBI: propietarios, usufructuarios y alquiler

El IBI lo paga el titular catastral a 1 de enero de cada año. Normalmente, es el propietario, pero si hay un usufructuario (por ejemplo, una herencia con usufructo), paga él. Ojo, en alquiler el IBI sigue a nombre del propietario, aunque el contrato puede decir que lo asume el inquilino. Eso sí, la Agencia Tributaria solo reclamará el pago al titular catastral.

En compraventa de vivienda, el IBI del año en curso lo paga quien figure como dueño a 1 de enero, aunque al firmar la escritura podéis pactar el prorrateo. Para saber quién paga otros impuestos en la compraventa, revisa nuestra guía sobre plusvalía municipal.

Cuáles son los tipos de IBI y diferencias entre municipios

No existe un solo IBI. Hay diferencias importantes:

• IBI urbano: Para viviendas, locales y garajes en suelo urbano. Tipo mínimo 0,4 %, máximo 1,1 %.
• IBI rústico: Para fincas en suelo no urbanizable. Tipo mínimo 0,3 %, máximo 0,9 %.

Dentro del mismo tipo, cada municipio decide el porcentaje. Además, muchos aplican recargos a viviendas vacías (hasta el 150 % extra desde la Ley 12/2023) o bonificaciones por familia numerosa, eficiencia energética o nueva construcción. En resumen, el resultado es que dos pisos iguales en ciudades distintas pueden pagar cifras muy diferentes.

Ciudad	Tipo IBI urbano	IBI anual (piso 90.000 € catastral)
Madrid	0,456 %	410 €
Barcelona	0,66 %	594 €
Valencia	0,72 %	648 €
Gijón	0,45 %	405 €
Marbella	0,85 %	765 €

Como ves, calcular el IBI es solo el primer paso: saber cuánto toca pagar depende del municipio y puede cambiar cada año. En la práctica, es fundamental comparar la cifra con la de años anteriores y revisar si han cambiado los valores catastrales o el tipo aplicado.

Descuentos y recargos: ¿cómo puedes bajar el IBI?

Reducir el IBI no es tan fácil como pedirlo. Sin embargo, algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones si cumples ciertos requisitos. Los más comunes:

• Familias numerosas: Descuento entre el 20 % y el 90 %, según el municipio y el valor catastral.
• Viviendas de protección oficial: Bonificación del 50 % durante los 3 primeros años.
• Instalación de energía solar: Entre el 10 % y el 50 % de descuento durante varios años.
• Bienes de interés cultural: Generalmente exentos.

Eso sí, tienes que solicitarlo antes de que empiece el año fiscal y demostrar que cumples las condiciones. Por ejemplo, si tienes una vivienda vacía, en cambio, puedes pagar hasta un 150 % más de IBI por el recargo de vivienda deshabitada, según la Ley 12/2023. Consulta siempre la web o el tablón del ayuntamiento, porque las reglas cambian mucho de un sitio a otro.

No compensa pedir una revisión del valor catastral solo porque creas que tu piso vale menos: si el Catastro detecta mejoras no declaradas, pueden subirlo aún más y acabarás pagando más IBI. Así que solo pide revisión si hay un error claro (metros, uso, ubicación).

El recibo del IBI: plazos, pagos y domiciliación

El IBI se paga una vez al año, normalmente entre mayo y noviembre (el periodo lo fija cada ayuntamiento). Por tanto, te llega el recibo por correo, por notificación electrónica o lo tienes domiciliado en el banco. Si no pagas, hay recargo del 5 % al 20 % e incluso embargo si pasa mucho tiempo. Además, puedes pedir fraccionar el pago en dos o tres plazos, según el municipio.

Si tu banco cambia de condiciones o quieres mejorar tu gestión, revisa cómo cambiar de banco para no dejar recibos sin pagar.

Caso práctico: calcular el IBI de una vivienda en 2026

Imagina que tienes un piso en Madrid con un valor catastral de 120.000 euros. El ayuntamiento mantiene el tipo en el 0,456 %.

• Valor catastral: 120.000 €
• Tipo IBI: 0,456 %

Cálculo:

• 120.000 € x 0,456 % = 547,20 €

Eso es el IBI anual que te toca pagar. Ahora, supón que eres familia numerosa y tu ayuntamiento concede un 60 % de descuento. El cálculo cambia:

• 547,20 € x 60 % = 328,32 € de bonificación
• 547,20 € – 328,32 € = 218,88 €

En este caso, pagarías solo 218,88 €. Si el piso estuviera vacío y considerado deshabitado, podrías tener un recargo del 50 %, así que te subiría a 820,80 €. Por tanto, calcular el IBI no es solo la fórmula: hay que aplicar bonificaciones y recargos según el caso.

¿En qué casos el IBI se puede reclamar o impugnar?

Si crees que tu valor catastral es incorrecto (por ejemplo, han contado mal los metros, el uso o la localización), puedes reclamar al Catastro, pero solo en los plazos abiertos tras una notificación o una revisión colectiva. Eso sí, ten pruebas claras. Si ganas, te bajarán el IBI y te devolverán lo cobrado de más. En cambio, si pierdes, pueden subirlo y pagarás más.

También puedes pedir devolución si el ayuntamiento te ha cobrado el IBI por error (por ejemplo, después de vender y si el registro no estaba actualizado). Pero si lo que buscas es que tu piso pague menos porque «vale menos que antes», salvo error grave, no compensa: la revisión puede salirte cara si destapan reformas no declaradas.

¿El IBI cuenta para el IRPF y otras obligaciones fiscales?

El IBI no es deducible en la declaración de la renta si es tu vivienda habitual. Sin embargo, sí puedes deducirlo como gasto si alquilas la vivienda y tributas por los ingresos, como explicamos en la guía Tramos IRPF alquiler vivienda.

Además, el IBI afecta al cálculo de la rentabilidad real si alquilas tu piso. Por eso, tienes el paso a paso en cómo calcular la rentabilidad de un alquiler. Y si vendes la vivienda, no olvides que el IBI pagado puede ser relevante para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.

Cuánto sube el IBI cada año y qué hacer si se dispara

El IBI puede subir si el Catastro revisa los valores (normalmente por actualización de la zona) o si el ayuntamiento sube el tipo. A veces, los dos a la vez. Es decir, el Catastro suele actualizar valores cada 10 años, pero hay municipios que lo piden antes para recaudar más. Si te llega una subida, revisa si puedes pedir bonificación o fraccionar el pago.

No suele compensar pedir revisión solo porque te suben el recibo: salvo error manifiesto, es difícil que lo bajen. Entonces, si ves una subida muy grande de un año a otro, revisa la notificación, porque a veces es por recargo de vivienda vacía o por no solicitar bonificaciones a tiempo.

Calcula tu ahorro en el IBI: simulador rápido

¿Quieres saber cuánto puedes ahorrar aplicando bonificaciones o si cambias el uso de tu vivienda? Usa este simulador y compara cifras según tu municipio y situación:

Preguntas frecuentes sobre calcular el IBI y su pago

• ¿Puedo pagar el IBI a plazos? Sí, en la mayoría de municipios puedes dividir el pago en dos o tres veces sin intereses. Además, tienes que solicitarlo antes del primer vencimiento.
• ¿El IBI sube todos los años? No necesariamente. Sube si el Catastro revisa los valores o si el ayuntamiento cambia el tipo. En años de actualización, las subidas pueden ser del 10 % al 30 % de golpe.
• ¿El IBI lo paga el inquilino? Solo si se pacta en el contrato. Legalmente, el responsable es siempre el propietario, aunque luego pueda repercutir el coste.
• ¿Hay exenciones completas de IBI? Sí, pero solo en casos muy concretos: edificios públicos, la Iglesia, Cruz Roja, bienes de interés cultural y viviendas sociales de ciertos ayuntamientos.
• ¿Me pueden embargar por no pagar el IBI? Sí. El ayuntamiento puede embargar cuentas, nómina o el propio piso si el impago es prolongado.
• ¿Cómo sé si mi vivienda tiene recargo por estar vacía? Consulta el padrón municipal y las ordenanzas. Además, si tienes otra vivienda como domicilio fiscal y no hay suministros, pueden considerarla vacía y aplicar recargo.
• ¿El IBI afecta a la hipoteca? Sí, el banco exige estar al día con el IBI para dar un préstamo. Además, en los gastos de compra, el IBI prorrateado puede sumarse a los gastos notariales y de registro. Consulta gastos de la hipoteca para saber a cuánto asciende todo.

Fuentes

• Dirección General del Catastro
• Ley de Haciendas Locales (BOE)

Revisado el 6 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.