Subrogación de hipoteca: cambiar de banco y sus costes

No, cambiar de banco la hipoteca no es gratis, aunque la subrogación de hipoteca tiene la comisión limitada por ley. Además, la cuenta no siempre sale: depende de los años que llevas pagando y de los gastos que asume el nuevo banco. Si te planteas la subrogación de hipoteca porque te han ofrecido mejores condiciones, aquí vas a encontrar los números claros. Y, si no te compensa, te lo diremos sin rodeos.

Subrogación de hipoteca: cuándo compensa y cuándo no

Mucha gente piensa que cambiar la hipoteca de banco es solo cuestión de firmar y empezar a pagar menos. Sin embargo, la subrogación de hipoteca tiene sus costes y no siempre merece la pena. Compensa si te quedan bastantes años de hipoteca y la rebaja de intereses es significativa. No compensa si ya has pagado la mayor parte de los intereses (por ejemplo, si te quedan menos de 7-8 años) o si la diferencia de tipo entre bancos es mínima.

Por ejemplo, si tienes una hipoteca a 30 años y llevas solo 5, el ahorro potencial es mucho mayor que si ya has pagado 22 años. Porque en los primeros años se pagan sobre todo intereses. Además, el banco nuevo puede ofrecerte mejores condiciones, pero ojo con las vinculaciones: domiciliar nómina, seguros, tarjetas… Si aceptas productos que no necesitas solo para rebajar el diferencial, haz bien la cuenta.

Puedes ver aquí cómo decidir entre hipoteca fija o variable, según tu caso y no solo por el tipo de interés.

Cuánto cuesta en total cambiar la hipoteca de banco

El coste de subrogar una hipoteca depende de la comisión por subrogación, los gastos de notaría, registro y gestora, y los posibles productos vinculados. Aunque desde la Ley 5/2019 (puedes consultar la norma en el BOE), la mayoría de gastos los asume el banco, la comisión de subrogación sigue existiendo y tiene límites claros:

• Para hipotecas variables firmadas desde junio de 2019: máximo 0,15 % los primeros 5 años, y 0 % después.
• En hipotecas fijas: máximo 2 % los primeros 10 años, 1,5 % después.
• Si tu hipoteca es anterior a 2019, revisa el contrato, pero la comisión suele estar entre el 0,5 % y el 1 % del capital pendiente.

Por ejemplo, para una hipoteca de 120.000 euros con 15 años pendientes, la comisión máxima sería de 180 euros (0,15 %) si es variable y fue firmada después de 2019. Si es fija y llevas menos de diez años, serían 2.400 euros (2 %), aunque esto es cada vez menos frecuente en los contratos actuales.

Además, hay que sumar gastos de notaría (entre 300 y 600 euros), registro (unos 200 euros) y gestoría (entre 200 y 400 euros). El nuevo banco suele asumir la tasación, pero si te toca a ti, calcula otros 300-400 euros.

No te dejes engañar por la publicidad de subrogaciones “sin gastos”. Lee la letra pequeña: puede que te obliguen a contratar un seguro de vida, hogar o productos que, a la larga, encarezcan la operación.

Para tener claro cuánto necesitas tener ahorrado, consulta nuestro artículo sobre los gastos de la hipoteca.

Comparativa: comisión de subrogación según años pagados

Años desde la firma	Tipo de interés	Comisión máxima según ley	Importe estimado (sobre 120.000 € pendientes)
Menos de 5 años	Variable	0,15 %	180 €
Entre 5 y 10 años	Variable	0 %	0 €
Menos de 10 años	Fija	2 %	2.400 €
Entre 10 y 20 años	Fija	1,5 %	1.800 €
Más de 20 años	Fija/Variable	Consultar contrato	Variable

Como ves, la comisión baja según pasan los años, sobre todo en hipotecas variables. Por eso, la subrogación de hipoteca suele compensar más al principio del préstamo.

¿Qué ocurre cuando llevas más de la mitad de años pagados?

En concreto, si ya has amortizado la mayor parte de intereses, la rebaja de tipo casi no se nota en la cuota. Por eso, el ahorro real suele ser bajo y quizá no compense los trámites. Es decir, calcula siempre el ahorro neto en euros antes de lanzarte. Además, si el nuevo banco exige seguros o productos extra, el coste total puede anular la ventaja.

Cómo es el proceso para subrogar la hipoteca y cuánto tarda

No basta con pedirlo al banco. El proceso de subrogación de hipoteca incluye varias fases:

1. Pides oferta vinculante al nuevo banco.
2. El banco la comunica al tuyo, que tiene 7 días para igualarla (“derecho de enmienda”).
3. Si tu banco no iguala la oferta, se firma la subrogación ante notario. Desde que inicias el trámite hasta la firma, calcula unos 30-45 días.

En este tiempo, prepara la documentación: escrituras, recibos, DNI, seguros y, si tu casa tiene cargas, las cancelaciones pendientes. Además, revisa que no dejas recibos sin pagar: puedes ver cómo cambiar de banco sin quedarte con recibos sin pagar para evitar sustos.

El proceso es más rápido que una hipoteca nueva, pero exige papeleo y, sobre todo, comprobar que el ahorro compensa los gastos.

¿Qué gastos asume el nuevo banco y cuáles tú?

Desde 2019, la Ley 5/2019 obliga a que la mayoría de gastos los asuma el banco que te concede la nueva hipoteca. Sin embargo, no todos. El esquema es este:

• El banco nuevo paga: notaría, registro, gestoría y AJD (Actos Jurídicos Documentados).
• Tú pagas: comisión de subrogación al banco antiguo, tasación si la exige el nuevo banco, y cualquier producto vinculado que contrates (seguros, tarjetas, etc.).

En total, los costes “inevitables” al subrogar la hipoteca suelen estar entre 300 y 1.000 euros, según la comisión y la tasación. A eso suma el coste futuro de los productos vinculados si te obligan a contratarlos.

Para ver todos los gastos de comprar vivienda, consulta esta guía completa de la web.

¿Qué pasa con las condiciones: plazo, tipo, vinculaciones?

Al subrogar la hipoteca, el nuevo banco puede cambiar el tipo de interés, el plazo y exigirte nuevas vinculaciones. Por ejemplo, puedes pasar de variable a fijo, o al revés. Sin embargo, el plazo solo puede alargarse si hay acuerdo: por ley, no es obligatorio aceptar todos los cambios.

Ojo: si aceptas un plazo más largo, pagarás menos cada mes, pero más intereses en total. Si te exigen seguros caros, el ahorro de cuota puede desaparecer. Por eso, compara bien las condiciones y las comisiones. Aquí puedes ver cómo amortizar la hipoteca anticipadamente y decidir si reducir cuota o plazo te interesa.

Otras opciones si no quieres cambiar de banco

No siempre tienes que cambiar de banco si las condiciones no te convencen. Puedes:

• Negociar con tu banco actual: Si amenazas con marcharte, algunos bancos igualan la oferta o rebajan el diferencial.
• Novación: Consiste en modificar las condiciones con tu propio banco (tipo, plazo). A veces tiene menos gastos que la subrogación, pero puede llevar comisión.
• Amortización anticipada: Si puedes reducir capital, pagas menos intereses. Eso sí, revisa si te cobran comisión.

Si bien la novación suele ser más sencilla, la rebaja de diferencial no siempre es tan grande como cambiando de entidad. Si quieres saber cómo renegociar tus deudas con el banco, tienes este artículo con todos los pasos.

Subrogación de hipoteca y fiscalidad: ¿cómo afecta a la declaración?

Cambiar la hipoteca de banco no implica pagar más IRPF ni perder deducciones si ya las tienes reconocidas (por ejemplo, hipotecas anteriores a 2013). Eso sí, si cambias las condiciones y amplías capital, solo el tramo original sigue deduciendo. Además, guarda todos los justificantes y facturas. Si Hacienda te pide explicaciones, tendrás que demostrar que la hipoteca es la misma y que no has hecho una ampliación encubierta. Y, si tienes dudas, consulta la Agencia Tributaria o un asesor fiscal.

Para evitar errores en la declaración, revisa bien el borrador, como explicamos en esta guía práctica.

Caso práctico: ¿cuánto ahorras o pierdes al subrogar la hipoteca?

Imagina que firmaste en 2018 una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, tipo variable (Euríbor + 1 %). En 2026 te quedan 22 años y 120.000 euros por pagar. Quieres subrogar la hipoteca a otro banco que te ofrece Euríbor + 0,5 % y mejores condiciones. ¿Cuánto cuesta la operación y cuál es el ahorro real?

• Comisión de subrogación: Firmaste en 2018. Según la Ley 5/2019, máximo 0,15 % si el cambio es ahora. Es decir: 120.000 € x 0,15 % = 180 €.
• Notaría y registro: El nuevo banco los asume (coste para ti: 0 €).
• Tasación: El banco también la cubre (coste para ti: 0 €). Si la pagas tú, calcula unos 350 €.
• Gestoría: Suele estar incluida (coste para ti: 0 €).
• Productos vinculados: El nuevo banco exige seguro de hogar (120 €/año) y de vida (250 €/año). El antiguo solo pedía el de hogar.

Gasto inicial total: 180 € (subrogación) + 0 € (resto gastos) = 180 €.

Diferencia de intereses:

• En el banco antiguo: cuota actual aprox. 520 €/mes (con Euríbor en 2,5 % y diferencial 1 %).
• En el banco nuevo: cuota aprox. 495 €/mes (mismo Euríbor, diferencial 0,5 %).
• Ahorro mensual: 25 €/mes x 12 = 300 €/año.
• Ahorro en 5 años: 1.500 € (sin contar variaciones del Euríbor ni los seguros extra).
• Coste extra por seguro de vida: 250 €/año x 5 = 1.250 €.

Conclusión: Aunque la cuota baja, en cinco años recuperas el coste de subrogación y ahorras algo, pero el seguro de vida extra te deja con un ahorro muy justo. Si no necesitas el seguro, compensa. Si el seguro es obligatorio, apenas ahorras.

Haz tus propios cálculos antes de decidir. Y si puedes negociar que no te obliguen a contratar seguros, mejor.

¿Qué pasa si tienes bonificaciones o deducciones de la hipoteca?

Si tu hipoteca tiene deducción por vivienda habitual (solo si la firmaste antes de 2013), no la pierdes por subrogar el préstamo. Sin embargo, si amplías capital, el tramo adicional no se deduce. Además, en algunas comunidades hay ayudas o bonificaciones (por ejemplo, para menores de 35 años o familias numerosas). Consulta siempre las bases en tu comunidad autónoma.

En concreto, si tienes dudas sobre deducciones por hijos y otros casos especiales, tienes esta guía de deducciones IRPF.

¿Cómo usar el simulador de cuota para calcular tu caso?

Introduce los datos de tu hipoteca actual, el capital pendiente y el nuevo tipo de interés. Así verás la cuota final y el ahorro real, no solo la diferencia de tipos. Puedes comparar el coste de subrogación de hipoteca con la rebaja en la cuota y decidir si te sale a cuenta.

Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca

• ¿Puedo subrogar la hipoteca si tengo impagos? No. Los bancos solo aceptan subrogación si estás al día.
• ¿Me pueden obligar a contratar productos? Sí, pero la ley limita los productos vinculados y deben informarte claramente.
• ¿Cuánto tarda todo el proceso? Entre 30 y 45 días desde que entregas la documentación.
• ¿Puedo pedir más capital al subrogar? No. Eso sería una nueva hipoteca, no una subrogación.
• ¿Y si mi banco iguala la oferta? Puedes quedarte, pero asegúrate de que la igualdad es real, no solo en el tipo sino en todos los gastos y vinculaciones.
• ¿Hay diferencias por comunidades autónomas? No en la comisión, pero sí en impuestos si cancelas y contratas nueva hipoteca. En subrogación, el AJD lo paga el banco.
• ¿Qué pasa si tengo avalistas? Deben firmar la subrogación igual que en el préstamo original.

Fuentes

• Ley 5/2019, de crédito inmobiliario (BOE)
• Banco de España
• Agencia Tributaria

Revisado el 6 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.