No te engañes: los gastos de comprar una casa no son solo lo que pagas al vendedor. Además, tampoco basta con sumar el notario y el registro. Entre impuestos, tasas y gestiones, el precio final sube entre un 10 % y un 14 % sobre lo que ves en el anuncio. Por tanto, no es igual en toda España: la factura cambia en cada comunidad autónoma, y hay conceptos que puedes evitar… o no.
En resumen, aquí tienes todos los gastos de comprar una casa de segunda mano en 2026, con cifras reales. Si quieres saber cuánto necesitas tener ahorrado antes de lanzarte a buscar piso, este es el artículo que te interesa.
Gastos de comprar una casa de segunda mano: qué hay que pagar
El error más común es pensar que el precio de compra es lo único que tienes que cubrir. Sin embargo, comprar una casa de segunda mano lleva asociados varios gastos obligatorios, y algunos opcionales según la operación. A continuación, estos son los principales conceptos que te van a pedir pagar:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): es el mayor gasto, entre el 6 % y el 11 % del precio de compra, según la comunidad.
- Notaría: escritura pública de compraventa. Suele costar entre 600 y 1.200 euros.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la vivienda a tu nombre. Entre 400 y 700 euros.
- Gestoría (si hay hipoteca): para tramitar papeles y pagos. Entre 300 y 500 euros.
- Tasación (si pides hipoteca): obligatoria para el banco. Entre 250 y 500 euros.
- Comisión de apertura (si hay hipoteca): normalmente el 0,5 % o el 1 % del importe prestado.
- Plusvalía municipal (IVTNU): la paga el vendedor, salvo pacto en contrario.
- Certificados obligatorios: eficiencia energética y deuda de la comunidad, entre 50 y 200 euros cada uno.
Además, si quieres conocer cómo ahorrar en otros gastos del hogar, puedes consultar nuestra guía de consejos prácticos para ahorrar en los gastos del hogar.
¿Cuánto cuestan en total los gastos de comprar una casa de segunda mano?
En la práctica, la suma total de los gastos de comprar una casa de segunda mano ronda entre el 10 % y el 14 % del valor declarado en la escritura. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, puedes necesitar entre 20.000 y 28.000 euros extra, según dónde compres y si financias la operación con hipoteca o no.
El desglose más habitual es este:
- ITP: 12.000 a 16.000 euros (para un tipo general del 6 % al 8 %).
- Notaría y registro: 1.200 a 1.900 euros.
- Tasación y gestoría: 550 a 1.000 euros.
- Comisión de apertura (si pides hipoteca por 160.000 euros): 800 a 1.600 euros.
- Certificados y otros gastos menores: 200 a 400 euros.
Por tanto, los impuestos se llevan la mayor parte. Y si compras sin hipoteca, puedes ahorrar hasta 2.000 euros en comisiones y papeleo. Sin embargo, el gasto mínimo está en torno al 10 % del precio, y baja algo si aprovechas bonificaciones o eres familia numerosa.
Además, ¿quieres comparar con otros gastos importantes en la vida diaria? Mira nuestra guía sobre cuánto cuesta tener un coche realmente.
Dónde cambia más la factura: ITP y diferencias por comunidades
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el concepto que más varía según la comunidad autónoma. Por tanto, no te fijes solo en el tipo general: hay reducciones por edad, familia numerosa, discapacidad o si compras tu vivienda habitual. En concreto, el tipo base es el que cuenta para la mayoría de compradores.
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP 2026 | Tipo reducido (más habitual) |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | 5 % (familia numerosa, menores 35 años) |
| Cataluña | 10 % | 5 % (menores 33 años, renta baja) |
| Andalucía | 7 % | 3,5 % (familia numerosa, discapacidad, jóvenes) |
| Com. Valenciana | 10 % | 8 % (jóvenes, familia numerosa) |
| Galicia | 10 % | 5 % (menores 36 años, discapacidad) |
| Euskadi | 4 % | 2,5 % (VPO, jóvenes) |
| Castilla y León | 8 % | 4 % (familia numerosa, discapacidad) |
Dicho de otro modo, la factura de los gastos de comprar una casa puede variar en miles de euros solo por elegir una comunidad u otra. Por ejemplo, en Madrid pagas 12.000 euros de ITP por un piso de 200.000 euros, pero en Cataluña serían 20.000 euros. Y en Euskadi, solo 8.000 euros.
Por eso, consulta siempre la página de la Agencia Tributaria de tu comunidad para confirmar el tipo vigente y las bonificaciones aplicables a tu caso.
Gastos de la hipoteca: cuáles paga el comprador y cuáles no
Si compras casa con hipoteca, hay gastos que paga el banco y otros que van por tu cuenta. Desde 2019, la ley obliga a que la entidad pague notaría, registro y gestoría de la escritura del préstamo. Por tanto, tú sigues pagando la tasación (entre 250 y 500 euros), la comisión de apertura (si la hay, entre el 0,5 % y el 1 %) y la copia de la escritura.
Además, recuerda que el banco suele exigir contratar un seguro de hogar y, a veces, un seguro de vida. Aunque no son obligatorios por ley, sí para que te concedan la hipoteca. Calcula unos 200 euros al año para el seguro de hogar y 300 a 600 euros anuales para el seguro de vida, si lo piden.
Si quieres ver el reparto actualizado y cuánto necesitas tener ahorrado, revisa nuestro artículo sobre gastos de la hipoteca: quién paga cada cosa.
Lo que NO compensa pagar: gastos innecesarios o evitables
No todo lo que te ofrecen es obligatorio. Sin embargo, hay conceptos que puedes evitar, y otros que no merece la pena pagar:
- Gestoría (sin hipoteca): puedes gestionar tú mismo la inscripción de la escritura y el pago de impuestos. Así te ahorras entre 300 y 500 euros.
- Coste de la copia simple notarial: no es obligatoria salvo que la pida el banco. Suele costar entre 30 y 50 euros.
- Comisión de apertura alta: si el banco pide más del 1 %, busca otra oferta. Para una hipoteca de 200.000 euros, pagar más de 2.000 euros no compensa.
- Seguros vinculados a la hipoteca (con prima única): en general, no conviene pagar el seguro de vida de una sola vez. Suele salir mucho más caro que contratarlo año a año.
- Servicios de intermediación o «personal shopper inmobiliario»: útiles solo en casos muy concretos, pero pueden cobrarte entre 3.000 y 6.000 euros por una gestión que puedes hacer tú mismo.
En resumen: revisa siempre el presupuesto antes de firmar y pregunta por cada concepto. En la práctica, la mayoría no son obligatorios en todos los casos.
¿Qué gastos se pueden deducir en la declaración de la renta?
Ojo aquí, porque en la compra de una casa de segunda mano, los gastos de formalización (notaría, registro, ITP) no son deducibles en el IRPF, salvo que la vivienda sea para alquilarla. Si compras para alquilar, sí puedes deducirte estos gastos al calcular la ganancia patrimonial cuando vendas, o como gasto deducible del alquiler. Más detalles en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.
En cambio, los intereses de la hipoteca solo son deducibles si compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2013. Si no es tu caso, no puedes deducir ni capital ni intereses.
Además, debes tener en cuenta que si vendes tu casa habitual para comprar otra y reinviertes todo el dinero, puedes quedar exento de pagar IRPF por la ganancia patrimonial. Consulta nuestra guía sobre exención por reinversión en vivienda habitual para no pagar de más.
Bonificaciones: familias numerosas, jóvenes y discapacidad
Algunas comunidades reducen el ITP si cumples ciertos requisitos. Por ejemplo, en Andalucía, una familia numerosa paga solo el 3,5 % de ITP, mientras que el tipo general es el 7 %. Además, en Madrid, menores de 35 años pagan el 5 %. Y en Cataluña, menores de 33 años con renta baja pagan el 5 %.
Es más, las condiciones cambian en cada comunidad y suelen pedir que la vivienda sea la habitual y no supere un valor máximo (por ejemplo, 180.000 o 250.000 euros). Si tienes discapacidad reconocida, también puedes acceder a tipos reducidos en muchas regiones.
Por tanto, para saber si puedes beneficiarte, revisa la normativa de tu comunidad en la Agencia Tributaria y en el BOE, porque la ley cambia cada año. Ten en cuenta que estos beneficios no se aplican de forma automática: tienes que solicitarlos al presentar el impuesto.
Caso práctico: gastos reales al comprar una casa en 2026
Imagina que compras un piso de 180.000 euros en Madrid, con hipoteca del 80 % (144.000 euros) y eres menor de 35 años. Por tanto, vamos al detalle:
- Precio de compra: 180.000 euros.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 5 % (tipo reducido), 9.000 euros.
- Notaría: 900 euros.
- Registro de la Propiedad: 550 euros.
- Tasación: 300 euros.
- Gestoría: 400 euros (solo si gestionas por gestoría la hipoteca).
- Comisión de apertura de hipoteca: 0,5 %, es decir, 720 euros.
- Seguro de hogar (primer año): 200 euros.
- Certificado eficiencia energética y certificado de deuda cero: 80 euros.
TOTAL GASTOS DE COMPRAR LA CASA: 9.000 (ITP) + 900 (notaría) + 550 (registro) + 300 (tasación) + 400 (gestoría) + 720 (comisión hipoteca) + 200 (seguro) + 80 (certificados) = 12.150 euros extra sobre el precio de compra.
En este caso, los gastos de comprar una casa suponen el 6,75 % del precio. Si no tuvieras derecho a tipo reducido, pagarías un 6 % de ITP (10.800 euros) y el total sería de 13.950 euros. Sin embargo, si compras en Cataluña, sin bonificaciones, el ITP sería del 10 % (18.000 euros), y el total superaría los 20.000 euros.
Como ves, el impacto de los gastos de comprar una casa depende mucho de dónde y en qué condiciones compras.
Otros gastos tras la compra: lo que viene después
Después de firmar y recoger las llaves, hay gastos fijos y puntuales que deberás sumar:
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): anual, entre 300 y 1.000 euros según ciudad.
- Cuota de la comunidad de propietarios: desde 30 euros al mes en pisos antiguos hasta 200 euros o más en urbanizaciones con zonas comunes.
- Suministros (luz, agua, gas): alta o cambio de titularidad, entre 50 y 200 euros por cada servicio.
- Reformas o reparaciones: si la vivienda necesita mejoras, el coste puede dispararse. Pide presupuesto antes de firmar.
- Seguro de hogar (si no lo exige el banco, sigue siendo recomendable): 150 a 300 euros al año.
Por eso, si quieres controlar mejor tus gastos tras la compra, te recomendamos usar alguna de las apps para controlar gastos que analizamos en nuestra web.
Calculadora: calcula los gastos de comprar tu casa
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Preguntas frecuentes: gastos de comprar una casa de segunda mano
¿Quién paga la plusvalía municipal en la compraventa?
Por norma general, la plusvalía la paga el vendedor. Sin embargo, si lo pactáis en el contrato, puede asumirla el comprador. Ojo, porque puede ser un importe alto si la vivienda ha subido mucho de valor o ha pasado poco tiempo desde la última transmisión.
¿Puedo desgravar los gastos de comprar una casa en la renta?
Solo si la vivienda se va a alquilar (como gasto deducible) o si la compraste antes de 2013 y sigues aplicando la deducción de vivienda habitual. En la mayoría de casos actuales, no se pueden deducir.
¿Es obligatorio contratar un seguro de vida para la hipoteca?
No lo exige la ley, pero tu banco puede pedirlo como condición para conceder la hipoteca. Además, puedes contratarlo fuera del banco, suele ser más barato.
¿Hay diferencias si compro a un particular o a una inmobiliaria?
En los gastos de comprar una casa, solo cambia si la vivienda es de segunda mano (va con ITP) o nueva (va con IVA). Por tanto, si compras a una inmobiliaria, pueden cobrarte honorarios aparte, normalmente entre el 2 % y el 5 % del precio, pero no es obligatorio aceptarlos.
¿Cuánto tarda en inscribirse la vivienda a mi nombre?
El trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad suele tardar entre 15 y 30 días, según el volumen de trabajo y si toda la documentación está correcta.
¿Puedo pagar los gastos de comprar una casa con la misma hipoteca?
Normalmente no. Los bancos suelen prestar solo para el 70-80 % del valor de compra, así que necesitas tener ahorrado el 10-15 % extra para cubrir los gastos. En cambio, si pides más, la hipoteca sale mucho más cara y rara vez lo conceden.
Fuentes
Revisado el 6 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.
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