Olvídate de pensar que el alquiler de un local solo interesa al propietario. La retención IRPF alquiler local es igual de importante para el inquilino, sobre todo si eres autónomo o empresa. Porque no basta con pagar la renta: también tienes que practicar una retención, ingresarla tú mismo a Hacienda y no cometer errores con los modelos oficiales. Además, no siempre es obligatorio. Así que vamos a lo concreto: cuánto se retiene, cuándo, quién lo paga, cómo se presenta y en qué casos puedes librarte.
Retención IRPF alquiler local: lo que nadie te cuenta al firmar
Firmar el alquiler de un local no es solo cuestión de acordar la renta y las condiciones. La Agencia Tributaria te exige que, si eres inquilino profesional, retengas parte del alquiler para ingresar el IRPF del arrendador. Esto no pasa en los alquileres de vivienda habitual, pero sí en locales, oficinas, naves y otros inmuebles urbanos para actividades económicas.
Actualmente la retención IRPF alquiler local es del 19%. Sí, exactamente como suena: de cada 1.000 euros que pagas de alquiler, 190 no van al casero, sino a Hacienda a cuenta de su declaración de la renta. Y el responsable de hacerlo bien eres tú, como inquilino empresario o autónomo. Si fallas, la sanción es para ti, no para el propietario.
¿Quién está obligado a practicar la retención?
No todos los arrendatarios tienen que practicar la retención IRPF alquiler local. La regla general es clara: están obligados las empresas, los profesionales autónomos y las sociedades civiles. Pero hay excepciones importantes:
- Si eres particular y alquilas un local solo para guardar tus cosas (no actividad económica), no retienes.
- Las Administraciones públicas sí deben practicar la retención.
- En arrendamientos financieros o leasing inmobiliario, se aplica la retención IRPF alquiler local igual que en un alquiler normal.
- Si el arrendador es una comunidad de bienes, la obligación recae sobre quien paga la renta.
En resumen: si usas el local para tu negocio como autónomo, profesional o empresa, tienes que retener y presentar el modelo 115. En cambio, si eres particular y no explotas el local, te libras.
Porcentaje y cálculo: cuánto se retiene exactamente
La retención IRPF alquiler local es del 19% sobre la renta pactada, sin contar el IVA. No te líes: el IRPF y el IVA son cosas distintas. Por tanto, si tu alquiler mensual es de 1.000 euros más 210 de IVA (21%), la retención es el 19% de los 1.000 euros. Es decir, 190 euros de retención, 210 euros de IVA y 810 euros netos para el casero.
Si el contrato incluye otros conceptos, como gastos de comunidad o suministros, debes analizar si forman parte de la base de retención. En general, todo lo que el arrendador factura como renta está sujeto a la retención, salvo que lo demuestres de otro modo.
| Concepto | Importe | ¿Se retiene? |
|---|---|---|
| Renta mensual | 1.000 € | Sí |
| IVA (21%) | 210 € | No |
| Gastos de comunidad (incluidos en factura) | 50 € | Sí |
| Suministros (luz, agua, si facturados) | 80 € | Sí |
| Suministros pagados directamente a la empresa de luz/agua | – | No |
Modelos 115 y 180: cómo y cuándo declarar la retención IRPF alquiler local
El modelo 115 es el documento trimestral que tienes que presentar ante la Agencia Tributaria. Debes hacerlo si retienes IRPF en el alquiler de un local. Los plazos son los mismos que para el IVA y otros impuestos trimestrales: del 1 al 20 de abril, julio, octubre y enero.
Además, en enero tienes que presentar el modelo 180, que es el resumen anual de todas las retenciones practicadas por alquileres de locales durante el año anterior. Incluye los datos del arrendador, los importes y las retenciones.
El procedimiento es sencillo, pero no admite errores. Si olvidas presentar el modelo 115, Hacienda puede sancionarte, aunque hayas pagado la renta correctamente. Y si la retención IRPF alquiler local es menor de lo que toca, también te reclamarán la diferencia con intereses.
Puedes consultar el detalle de ambos modelos en la web de la Agencia Tributaria (modelo 115) y en la sección oficial del modelo 180.
Recuerda que, si eres autónomo, la gestión de las retenciones forma parte de tus obligaciones fiscales, igual que la cuota, el IVA y otros impuestos. En nuestra guía para autónomos tienes un repaso práctico de cómo se declaran estos conceptos.
Excepciones y situaciones especiales
No siempre hay que practicar la retención IRPF alquiler local. La ley marca varios supuestos en los que puedes librarte, aunque seas autónomo o empresa:
- Si el alquiler mensual no supera los 900 euros, no hay obligación de retener (salvo que el local esté en régimen de propiedad horizontal, donde sí se aplica).
- Arrendadores sujetos a módulos agrícolas, ganaderos o forestales están exentos de retención, pero este caso es muy raro en locales urbanos.
- Si el arrendador acredita ser entidad exenta o presenta un certificado de exención de Hacienda, no se practica la retención.
- En alquileres a entidades públicas con retención a cuenta, se sigue el criterio de la institución (ojo a los contratos con Ayuntamientos o Comunidades Autónomas).
En resumen, la mayoría de los alquileres de local comercial llevan retención IRPF alquiler local, pero si crees estar en una excepción, consulta siempre el detalle con la Agencia Tributaria o un asesor.
Caso práctico: cómo calcular
Supón que eres autónomo y tienes alquilado un local en Madrid para tu negocio. Pagas 1.200 euros al mes de renta, más 252 euros de IVA (21%). El arrendador te factura además 100 euros mensuales de gastos de comunidad y 50 de suministros, ambos incluidos en la factura.
- Calcula la base de retención: suma todos los conceptos sujetos a retención. En este caso, 1.200 + 100 + 50 = 1.350 euros.
- Aplica el 19%: 1.350 x 19% = 256,50 euros. Esta es la cantidad a retener cada mes.
- Calcula el neto a pagar al casero: 1.350 – 256,50 = 1.093,50 euros.
Pero tienes que sumar el IVA: 1.350 x 21% = 283,50 euros.
Total a pagar al arrendador: 1.093,50 + 283,50 = 1.377 euros. - Ingresa la retención: cada trimestre, sumarás las retenciones de los tres meses y presentarás el modelo 115.
Por ejemplo: 256,50 x 3 = 769,50 euros por trimestre. - En enero, presenta el modelo 180 con el resumen anual: 256,50 x 12 = 3.078 euros de retención anual.
Así, el casero recibe menos porque tú has ingresado la retención IRPF alquiler local a Hacienda en su nombre. Es un trámite obligatorio y fiscalizable.
Recuerda que, si eres propietario, también puedes deducirte gastos del alquiler. En nuestra guía de gastos deducibles en el IRPF tienes los detalles prácticos.
¿Qué pasa si no aplico o ingreso la retención correctamente?
No ingresar la retención IRPF alquiler local es un error frecuente, pero caro. La Agencia Tributaria puede exigirte las cantidades no ingresadas, intereses y sanciones. Por ejemplo, si debías ingresar 2.000 euros de retención en todo el año y no lo hiciste, Hacienda te reclamará ese importe más un recargo de hasta el 20% según el tiempo de retraso.
Además, si la renta supera los 900 euros mensuales y no practicaste la retención por desconocimiento, no hay excusa. La responsabilidad siempre es del inquilino. Y si el arrendador insiste en que no le retengas, tampoco te libra: Hacienda reclamará igual.
Por eso, antes de firmar el contrato, asegúrate de calcular bien la retención IRPF alquiler local. Si tienes dudas, revisa cómo afectan los tramos de IRPF a los ingresos de alquiler en este análisis sobre tramos IRPF alquiler vivienda.
Retención IRPF alquiler local: diferencias entre comunidades autónomas
La retención IRPF alquiler local es estatal. Es decir, el porcentaje y el modelo 115 son iguales en toda España. Sin embargo, las deducciones y bonificaciones pueden variar según la comunidad autónoma, especialmente en la declaración del IRPF del propietario. Aquí tienes una tabla resumen:
| Comunidad Autónoma | % Retención IRPF alquiler local | Deducciones autonómicas (arrendador) |
|---|---|---|
| Madrid | 19% | Reducción para jóvenes emprendedores |
| Cataluña | 19% | Bonificación para alquileres a entidades sociales |
| Andalucía | 19% | Reducción si el local está en zona rural despoblada |
| Resto de comunidades | 19% | Consultarlo en cada caso |
Aunque la retención IRPF alquiler local no cambia entre comunidades, merece la pena revisar si puedes beneficiarte de alguna deducción adicional según dónde esté el local. En concreto, algunas deducciones autonómicas solo se aplican si el arrendador cumple ciertos requisitos.
¿Cómo justificar ante Hacienda que has practicado correctamente la retención IRPF alquiler local?
Debes entregar siempre al arrendador un certificado de retenciones al final del año, con los importes pagados y retenidos. El modelo 180 sirve como justificante. Además, guarda todas las facturas, transferencias y copias de los modelos 115 presentados.
En cuanto la Agencia Tributaria te pida justificantes, solo así puedes acreditar que la retención IRPF alquiler local se ha ingresado correctamente. Sin estos papeles, no hay defensa posible ante una comprobación o inspección.
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Preguntas frecuentes sobre la retención IRPF alquiler local
- ¿La retención IRPF alquiler local se paga sobre el IVA?
No, solo sobre la base del alquiler y conceptos asimilados (gastos repercutidos), nunca sobre el IVA. - Si mi alquiler es inferior a 900 euros mensuales, ¿debo retener?
No, salvo excepciones (por ejemplo, en locales en propiedad horizontal), pero consulta siempre el contrato y la normativa. - ¿Qué ocurre si el arrendador es no residente?
Se aplica la retención IRPF alquiler local igual, pero el porcentaje puede variar (24% en vez de 19% en algunos casos). - ¿Y si el local está en alquiler con opción a compra?
Las cuotas de alquiler llevan retención IRPF alquiler local, pero no la parte de opción a compra. - ¿Puedo deducirme el IVA de la renta si soy autónomo?
Sí, si el local está afecto a la actividad, pero no tiene nada que ver con la retención IRPF alquiler local. - ¿El arrendador debe declarar el alquiler en su renta?
Sí, y puede descontar gastos. Lo explicamos en la guía sobre gastos deducibles alquiler.
Fuentes
- Agencia Tributaria – Modelo 115
- Agencia Tributaria – Modelo 180
- BOE – Ley 35/2006, del IRPF (artículo 101)
Revisado el 2 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.
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