Antes de enamorarte de una casa conviene saber cuánto te va a prestar el banco. Y la respuesta no depende del precio de la vivienda, sino de dos números tuyos: lo que ganas y lo que ya debes. Aquí tienes cómo hace el banco ese cálculo, cómo hacerlo tú antes de ir, y qué puedes cambiar para que salga mejor.
Las dos reglas que aplica cualquier banco
Por muy distintas que parezcan las entidades, casi todas parten de los mismos dos límites:
- El límite de la cuota. La suma de todas tus cuotas mensuales —la hipoteca nueva más cualquier otro préstamo— no debería superar en torno al 35 % de tus ingresos netos mensuales. Es la referencia habitual en el sector y la que marca el Banco de España como criterio prudente de endeudamiento.
- El límite del valor. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa. Ojo al «menor de los dos»: si la tasación sale por debajo del precio pactado, el 80 % se calcula sobre la tasación y la diferencia la pones tú.
Manda siempre el más restrictivo de los dos. De poco sirve que puedas pagar la cuota si no tienes la entrada, y al revés.
Calcula tu capacidad en dos minutos
- Suma los ingresos netos del hogar, los de todos los que van a firmar. Cuenta solo lo estable y demostrable.
- Multiplica por 0,35. Ese es el techo de cuota que te van a aceptar.
- Resta lo que ya pagas cada mes en otros préstamos: coche, consumo, financiaciones a plazos.
- Lo que queda es tu cuota máxima de hipoteca.
Con dos sueldos netos de 1.600 y 1.400 euros, el techo son 1.050 euros de cuota total. Si ya pagáis 250 de un préstamo del coche, la cuota máxima de hipoteca baja a 800.
Ahora convierte esa cuota en capital. Prueba distintos plazos y tipos y verás cuánto préstamo soporta:
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Cuánto capital soporta cada cuota
Para hacerte una idea rápida, así se traduce una cuota mensual en capital según el plazo. Son cifras orientativas con un tipo del 3 %, solo para ver el orden de magnitud:
| Cuota mensual | A 20 años | A 25 años | A 30 años |
|---|---|---|---|
| 600 € | ~108.000 € | ~126.000 € | ~142.000 € |
| 800 € | ~144.000 € | ~168.000 € | ~190.000 € |
| 1.000 € | ~180.000 € | ~211.000 € | ~237.000 € |
| 1.200 € | ~216.000 € | ~253.000 € | ~285.000 € |
Fíjate en lo poco que aporta cada tramo de cinco años: pasar de 25 a 30 años con 800 euros de cuota te da unos 22.000 euros más de capital, pero a cambio pagas sesenta cuotas adicionales. Usa la calculadora con tus datos reales antes de dar por buena cualquier estimación.
Titulares, avalistas y cómo suman
Firmar entre dos suele mejorar mucho el resultado, pero conviene entender qué implica cada figura:
- Titulares. Sus ingresos se suman para el cálculo y ambos responden de toda la deuda, no de la mitad cada uno. Si uno deja de pagar, el banco reclama al otro el total.
- Avalista. No es titular ni propietario, pero responde con su patrimonio si vosotros no pagáis. Es una garantía seria y conviene que quien avala sepa exactamente a qué se compromete.
- Un solo titular con ayuda familiar. Si la ayuda es para la entrada, mejor como donación o préstamo documentado que como aval: evita ligar el patrimonio de un tercero a treinta años de hipoteca.
Qué más mira el banco además de la nómina
La capacidad de pago abre la puerta, pero la concesión depende de más cosas:
- Estabilidad laboral. Contrato indefinido y antigüedad ayudan mucho. Con contrato temporal o siendo autónomo no es imposible, pero te pedirán más historial y probablemente más entrada.
- Historial crediticio. Que no aparezcas en ficheros de impagados y que tus cuentas no muestren descubiertos recurrentes.
- Ahorro previo. No solo por la entrada: haber sido capaz de ahorrar demuestra capacidad de pago mejor que cualquier declaración.
- Edad y plazo. Las entidades suelen exigir que la hipoteca termine antes de una edad determinada, así que a más edad, menos plazo disponible y más cuota.
- Vinculación. Domiciliar la nómina o contratar productos puede mejorar las condiciones, aunque conviene calcular su coste real antes de aceptar.
El plazo: alarga con cuidado
Estirar el plazo baja la cuota y por tanto sube el capital que te conceden. Es la palanca más tentadora y la que más cuesta a la larga, porque cada año de más son doce cuotas más de intereses.
Haz la prueba en la calculadora de arriba: mira el mismo capital a 25 y a 30 años y compara la columna de intereses totales. La diferencia suele ser de varios miles de euros por una rebaja de cuota modesta. Alarga si lo necesitas para que la cuota sea sostenible, no para comprar más caro.
Cómo mejorar tu perfil antes de pedirla
- Cancela los préstamos pequeños. Quitarte una cuota de 200 euros te libera 200 euros de capacidad hipotecaria, que a 25 años son decenas de miles de capital.
- No pidas financiación nueva en los meses previos, ni para muebles ni para el coche.
- Ordena tus cuentas seis meses antes. El banco va a mirar tus últimos extractos: sin descubiertos y con un ahorro mensual visible.
- Reúne la documentación completa: nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos y justificante del ahorro. Un expediente ordenado se aprueba antes.
- Pide oferta a tres bancos. Cada uno pondera distinto la estabilidad, la edad o el tipo de contrato, y las diferencias entre ofertas son mayores de lo que parece.
Cuidado con lo que no entra en la cuota
Que la cuota quepa en el 35 % no significa que la casa quepa en tu presupuesto. A la cuota hay que sumarle cada mes:
- Comunidad de propietarios y derramas.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se paga una vez al año pero conviene repartir entre doce.
- Seguro de hogar, obligatorio con hipoteca.
- Suministros, que en una casa más grande suben.
- Mantenimiento: en una vivienda propia, las averías las pagas tú.
Súmalo todo antes de decidir. Es la diferencia entre una hipoteca cómoda y una que te ahoga sin que sepas por qué.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mis ingresos puedo dedicar a la hipoteca?
La referencia prudente es que el conjunto de tus cuotas no supere el 35 % de los ingresos netos. Por debajo del 30 % vivirás con holgura; por encima del 40 % cualquier imprevisto se convierte en un problema.
¿Necesito contrato indefinido?
Ayuda mucho, pero no es un requisito legal. Con contrato temporal o siendo autónomo suelen pedirte más antigüedad demostrable, más ahorro previo y a veces un avalista.
¿Hay límite de edad para pedir una hipoteca?
No hay un límite legal, pero las entidades sí fijan una edad máxima al vencimiento del préstamo. Eso acorta el plazo disponible a partir de cierta edad y, en consecuencia, sube la cuota.
¿Puedo pedir hipoteca si tengo deudas pequeñas?
Sí, pero cada cuota que ya pagas resta capacidad. Si puedes cancelar un préstamo pequeño antes de solicitarla, casi siempre compensa: liberas cuota y mejoras tu perfil a la vez.
¿Y si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco calcula el 80 % sobre el valor de tasación, no sobre el precio. Esa diferencia la tienes que aportar tú, así que conviene tener margen en el ahorro o negociar el precio con el vendedor.
Caso práctico: qué hipoteca sale con 2.900 € de ingresos
Los datos
Una pareja suma 2.900 € netos al mes entre los dos. Pagan 340 € del préstamo del coche, que les quedan dos años. Van al banco con la idea de comprar y quieren saber antes cuál es el techo realista, para no enamorarse de un piso que no les van a financiar.
- Ingresos netos del hogar2.900 € al mes
- Cuotas que ya pagan340 € al mes
- Tipo de referencia3,10 %
- Plazo30 años
La cuenta
2.900 € × 35 % = 1.015 €.Menos lo que ya pagan:
1.015 € − 340 € = 675 € de cuota disponible.Lo que financia esa cuota a 30 años al 3,10 %:
158.074 €.
Aquí aparece la parte que casi nadie cuenta: el banco financia como mucho el 80 % del valor de tasación, así que a esos 158.074 € hay que sumarles una entrada de unos 31.615 € y otros 18.969 € de impuestos y gastos de compra. En total, cerca de 50.000 € ahorrados antes de firmar.
Resultado: la vivienda máxima ronda los 190.000 €, con unos 50.000 € de ahorro previo. Y un detalle que cambia el resultado: si esperan dos años a terminar el préstamo del coche, la cuota disponible pasa de 675 € a 1.015 € y la hipoteca máxima sube por encima de los 237.000 €. A veces la mejor decisión hipotecaria es esperar a cancelar otra deuda.
Rehaz el cálculo con tus cifras:
¿Cuánto me prestarían para una hipoteca?
La referencia que usan los bancos: que entre todas tus cuotas no pasen del 35 % de lo que ingresas.
Es una orientación, no una concesión: el banco mira además tu contrato, tu antigüedad, tu historial y la tasación de la vivienda.
En resumen
Tu capacidad la marcan dos límites: que las cuotas no pasen del 35 % de tus ingresos netos y que el banco financie hasta el 80 % del menor entre tasación y precio. Haz el cálculo antes de visitar pisos, cancela los préstamos pequeños que puedas, pide oferta a tres entidades y recuerda sumar comunidad, IBI, seguro y mantenimiento a la cuota antes de decidir.
Cuando tengas la cifra, el siguiente paso es elegir entre hipoteca fija o variable y calcular los gastos que hay que tener ahorrados.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: guía de hipotecas y criterios de endeudamiento.
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE), evaluación de solvencia.
Contenido informativo. No es asesoramiento financiero: los criterios de concesión los fija cada entidad y pueden variar.
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Cristian Soto es el creador y autor de Guía Financiera, un sitio independiente de educación financiera en español. Escribe sobre ahorro, presupuesto familiar, créditos e hipotecas, seguros e inversión para principiantes, y programa las calculadoras y los diagramas que acompañan a cada guía. Cada artículo parte de las mismas tres reglas: las cifras se contrastan con fuentes oficiales (Banco de España, BOE, la Agencia Tributaria o el emisor del producto), los ejemplos llevan números completos para que se puedan rehacer con una calculadora, y cuando un dato cambia con el tiempo o depende de cada entidad, se dice en el propio texto en lugar de darlo por fijo. Guía Financiera no vende productos financieros, no gestiona el dinero de nadie y no ofrece asesoramiento personalizado. Es material divulgativo: para decidir sobre un caso concreto hace falta un profesional colegiado que conozca la situación completa. Si detectas un error o un dato desactualizado, escribe a contacto@guiafinanciera.pro y se corrige.